ЧТО ТАКОЕ СТОИМОСТЬ?

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена. Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя (см. рис. 1-1). Стоимость (value) —это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки. Цена (price) — это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин “цена” также используется для обозначения “запрашиваемой цены” продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Рио. 1-1. Отличив стоимости от затрат и цены

Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью (objective value), поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Обычной формой стоимости в обмене, которая будет часто использоваться в данной книге, является рыночная стоимость (market value).

Приведем определение рыночной стоимости:

Это наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что как покупатель, так и продавец действуют разумно и со знанием дела, и на цену сделки не влияют посторонние стимулы1.

Данное определение содержит ряд важных допущений:

1. Рынок является открытым и конкурентным и позволяет свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности.

2.    Покупатель и продавец оцениваемой собственности типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.

3.    Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.

4.    Выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом.

5.    Покупатель способен приобрести собственность на типичных для данного рынка условиях финансирования.

Достаточно часто в действительной сделке нарушаются некоторые или все эти допущения. Рыночная стоимость — это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Следует отметить, что рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичного для данного рынка потенциального покупателя.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒