Если аналитику поручается сделать выбор между процентными ставками и дисконтными пунктами, первоначально он должен попытаться определить величину обязательных месячных платежей по такому же кредиту, однако предоставленному под рыночный процент. Затем по кредиту с более низкой ставкой он должен рассчитать основную сумму, которой соответствует данный месячный платеж. Разница между основными суммами двух кредитов показывает долларовую стоимость пунктов, которая может быть добавлена к цене с тем, чтобы компенсировать низкую ставку процента по фактическому финансированию.

Например, предположим, что по 25-летнему кредиту с ежемесячными платежами рыночная ставка равна 12%. Необходимая сумма кредита составляет 400 ООО долл. Законодательство данного штата определяет предельный уровень ссудной ставки в 11%, поэтому продавец должен оплатить несколько пунктов. Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту в 400 ООО долл. при 12%-ной ставке будут равны 4212,90 долл. Определено, что при ставке 11% и ежемесячных платежах в

4212,90 долл. сумма кредита должна достигать 429 838 долл. Следовательно, для того чтобы’ покрыть оплачиваемые пункты, продавец будет стремиться поднять цену продаваемой собственности примерно на 30 000 долл. (429 838 долл. — 400 000 долл. = 29 838 долл.).

Для ускорения оценки может быть использовано “правило указательного пальца”. Согласно ему при ипотечных кредитах, предоставляемых на 25 или 30 лет, каждый дисконтный пункт увеличивает эффективную конечную отдачу на 1/g%. Следовательно, если разница между рыночной ставкой процента и номинальной ставкой по кредиту составляет 1/2%, то число пунктов должно составить примерно четыре. Разнице в 1% соответствуют примерно 8 дисконтных пунктов.

Продавцы поднимают цены на собственность в тех случаях, когда они оплачивают пункты, стремясь тем самым обеспечить более низкую, чем рыночная, ставку процента по финансированию покупателей. Следовательно, фактическая цена должна быть скорректирована за счет исключения из нее влияния пунктов. Только таким образом может быть оценена стоимость собственности, свободная от влияния пунктов, выплаченных с тем, чтобы обеспечить финансирование по процентным ставкам ниже рыночного уровня.

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОДАВЦОМ

Финансирование некоторых объектов собственности осуществляется самим продавцом под низкий процент. Это часто происходит в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такие объекты. Кредитные институты предпочитают предоставлять кредиты под собственность, приносящую поток доходов, а не под неосвоенную землю. Они считают, что поток доходов даст денежные средства, необходимые для обслуживания долга; они не хотят выдавать кредиты под неосвоенную землю, поскольку однажды, в случае потери заемщиком права на выкуп закладной, они могут стать вынужденными собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы должны финансировать реализуемую ими спекулятивную собственность. В этом случае продавцы могут предлагать объекты по двум различным ценам: по низкой цене, которая целиком оплачивается деньгами, или по более высокой, если они предоставляют долгосрочное финансирование под низкий процент. Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше денежный платеж. Для уравнивания цен и сроков с денежной стоимостью необходим анализ денежного эквивалента. Его целью является сопоставление различных цен и сроков с тем, чтобы получить ту же стоимость в денежных средствах.

Например, предположим, что, исходя из недавних сделок по продаже сопоставимых объектов, текущая стоимость 100-акрового свободного массива земли в денежных средствах оценена в 5000 долл. за акр. Его полная стоимость составляет 5000 долл. X 100 акров = 500 000 долл. Продавец предлагает собственность за 600 000 долл. Данная цена включает денежный платеж в сумме 100 000 долл. и ипотечный кредит, подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых, с ежемесячными выплатами в 3859,08 долл. Имеет ли покупатель основание платить 600 000 долл.? Денежная цена превышена на 100 000 долл. Насколько разумно со стороны продавца запрашивать такую цену?


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒