Примем во внимание следующее. Если бы покупатель оказался способен ваять у третьей стороны ипотечный кредит в 400 000 долл. по преобладающей на рынке ставке 12% и заплатить собственные 100 000 долл., то он бы в действительности выплатил продавцу данного объекта 500 000 долл. Ежемесячные платежи по кредиту в 400 000 долл. составляли бы 4212,90 долл.

Вместо того, чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу 600 000 долл. (100 000 долл. собственных средств плюс 500 000-долларовый кредит под 8%) и ежемесячно выплачивать на 353,82 долл. меньше. В данном случае покупатель может заплатить за собственность, финансируемую продавцом под низкий процент, на 100 000 долл. больше.

ДЕНЕЖНАЯ ЭКВИВАЛЕНТНОСТЬ

Для определения денежного эквивалента рыночной стоимости собственности, проданной на благоприятных условиях, вы должны прибавить рыночную стоимость закладной (market value of the mortgage), акцептованной продавцом, к сумме денежного платежа, полученного продавцом. Рыночная стоимость закладной будет ниже ее номинала.

Часто бывает сложно определить рыночную стоимость принятых продавцами закладных, поскольку сделки с ними осуществляются редко. С учетом преобладающей на рынке 12%-ной ставки вам следует оценить стоимость выплат по закладной, используя фактор аннуитета: 3859,08 долл. х 94,94655 = 366 406,34 долл. Денежный эквивалент стоимости объекта с учетом кредита, предоставленного продавцом под 8%, составляет 466 406,34 долл. (100 000 долл. плюс 366 406,34 долл.). В ходе обсуждения сделки стороны должны сделать выбор между более высокой ценой и благоприятным финансированием или между низкой ценой и более высокой ставкой процента, меньшим левереджем и менее продолжительным сроком кредитования. Перевод финансовых условий сделки в денежный эквивалент является лучшим вариантом, чем “чисто интуитивный” подход, которого до сих пор придерживаются многие участники рынка. Подход, в основе которого лежит расчет денежного эквивалента стоимости, является общепризнанным в литературе по оценке недвижимости.

РЕЗЮМЕ

Финансирование недвижимости, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказывать серьезное влияние на цену, уплачиваемую за собственность. Однако оно не влияет на стоимость собственности, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с целью получения благоприятного финансирования, не является атрибутом самого объекта.

Покупатели могут согласиться на более высокую цену с тем, чтобы получить больший левередж, снизить ставку процента или увеличить срок амортизации кредита. Стремление к получению высокого левереджа усиливает неопределенность в том, что касается размера получаемого дохода, однако в случае использования безоборотного финансирования покупатель снижает сумму, которую он рискует потерять. Консервативные покупатели склонны выплачивать надбавку для того, чтобы получить низкопроцентные кредиты. Можно оценить текущую стоимость максимальной обоснованной надбавки, хотя лишь отдельные сделки предусматривают ее полную выплату из-за уменьшенного левереджа. Продавцы могут оплачивать дисконтные пункты или предоставлять благоприятное финансирование, увеличивая при этом цену имущества. В этих случаях из цены сделки необходимо выделить надбавку, уплаченную за благоприятное финансирование, используя анализ денежного эквивалента. Таким образом может быть определена рыночная стоимость собственности без учета стоимости низкопроцентного финансирования.

Глава 11

ВВЕДЕНИЕ В ИПОТЕЧНОИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Выгоды от ипотечного финансирования для инвесторов в собственный капитал и ипотечных кредиторов были описаны в гл. 10.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒