Кратко суммируя вышесказанное, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов и увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после продажи объекта.

Влияние ипотечного финансирования на приносящую доход недвижимость проявляется на всех трех этапах реализации прав собственности:

I.    Приобретение (покупка) собственности.

II.    Использование (владение).

III.    Ликвидация (перепродажа).

В данной главе рассматривается воздействие ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал на каждом из трех этапов, а также дается оценка стоимости остаточных выгод. Для описания всех трех этапов использован специальный пример.

ЭТАП I. ПРИОБРЕТЕНИЕ (ПОКУПКА) СОБСТВЕННОСТИ И УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ

При покупке собственности большинство инвесторов стремятся получить наилучшие условия финансирования. Однако в том, что касается определения наилучших условий (best terms), мнения расходятся. Самые важные финансовые показатели: 1) ставка процента, 2) уровень левереджа, 3) условия амортизации.

В любом случае наибольшее значение имеет ставка процента. Процент является платой за пользование привлекаемыми денежными средствами. Чем ниже процент, тем более привлекателен кредит. Важен такжв уровень левереджа. Многие инвесторы готовы платить значительно более высокий процент с тем, чтобы снизить свой денежный платеж и соответственно получить больший левередж. Некоторые из них заплатят более высокую цену, если это необходимо для усиления левереджа.

Учитывая это, продавцы иногда сами предоставляют кредиты или оплачивают дисконтные пункты по кредитам, получаемым покупателями; однако для того чтобы компенсировать свои потери, они будут стремиться поднять цену. Как результат, благоприятное финансирование обычно увеличивает цены.

Определенное значение имеет и срок амортизации ипотечного кредита. Чем он продолжительнее, тем ниже ежегодные платежи по обслуживанию долга и, соответственно, тем больше ежегодные поступления денежных средств до уплаты налога. Однако с увеличением продолжительности амортизационного периода прирост поступлений снижается, поскольку динамика суммы выплат по обслуживанию долга не находится в линейной зависимости от срока амортизации. Как только срок ипотечного кредита превысит 30 лет, ежегодные платежи по обслуживанию долга снижаются, однако эти изменения невелики. Сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже процента, взимаемого с основной суммы долга.

Есть и другие важные соображения, учитываемые при заключении кредитного соглашения:

1.    Право на досрочное погашение задолженности.

2.    Оправдывающее обстоятельство.

3.    Право передачи собственности вместе с долгом и увеличение процента.

4.    Право кредитора требовать досрочного погашения долга.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒