5.    Принцип субординации.

Право на досрочное погашение задолженности (prepayment privileges) позволяет заемщику выплачивать остающийся долг. Некоторые кредиты предусматривают штрафы за досрочное погашение, хотя обычно со временем штрафы снижаются. Например, штраф мажет составлять 3% в случае, если кредит выплачивается досрочно в течение первых пяти лет, 2% — в течение следующих пяти лет, затем он снижается на 0,5% за каждый последующий год до тех пор, пока не снизится до нуля. Некоторые ипотечные кредиты “заперты’’ на срок от пяти до десяти лет; их досрочное погашение без разрешения кредитора запрещено.

Оправдывающее обстоятельство (exculpation — nonrecourse) означает, что собственность является единственным обеспечением кредита (как показано в предыдущей главе). В случае если заемщик теряет право на выкуп залаженного имущества, кредитор может рассчитывать на получение в счет долга только заложенного объекта, но не какой-либо другой принадлежащей инвесторам собственности. При отсутствии оправдывающего обстоятельства заемщики отвечают по долгу всем своим имуществом.

Право передачи собственности вместе с долгом и увеличение процента (assumability) означает, что заемщик может передать собственность и обязательство другому субъекту. Поскольку лицо, которому передается собственность, не обязательно столь же надежно, как и первоначальный собственник, многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на передачу собственности. В последние годы некоторые кредиторы охотно соглашаются на передачу при условии, что при этом они могут увеличить (escalate) процентную ставку по долгу. Подобное требование делает право передачи собственности менее привлекательным для инвестора. Несмотря на то, что кредитор утверждает передачу, первоначальные заемщики сохраняют ответственность по ипотечной задолженности. Продавцы обладают правом оборота по отношению к тем, кто принял на себя их долг, однако они (продавцы) несут исключительную ответственность в том случае, когда обязательство нового собственника распространяется только на сам объект и он не несет личной ответственности.

Право кредитора требовать ускоренного погашения долга (call or acceleration provisions) предусматривает возможность осуществления “ шарового ” (baloon) платежа. Несмотря на то, что срок выплаты кредита определен в 25 или в 30 лет, кредиторы по своему выбору могут ускорять выплату основной суммы по истечении десяти или пятнадцати лет независимо от того, нарушался или нет порядок платежей. Очевидно, это усиливает позицию кредитора. При наступлении “даты требования” кредитор может заставить заемщика ускорить платежи или увеличить ставку процента. Ипотеки по типу “канадского ролл-овера” не предусматривают права кредитора требовать ускоренного погашения долга, однако процент по ним через равные интервалы времени, например каждые пять лет, приводится в соответствие с рыночной ставкой.

Принцип субординации (subordination) означает возможность снижения приоритета ипотечного кредита. Собственность, профинансированная продавцом путем предоставления первого кредита и готовая в настоящее время к застройке, не принимается в качестве залога строительным кредитором. Последний стремится получить право первоочередного удержания недвижимости за долги. Если держатель уже существующей закладной готов уступить свою первоочередность, то данная закладная будет понижена до второй позиции, приоритет же будет отдан новой закладной. Если в дальнейшем возникнет необходимость в применении принципа субординации, заемщику следует попытаться сразу же включить его в кредитное соглашение; позднее кредиторы очень неохотно идут на снижение приоритета своих ссуд. Субординированные кредиты являются более благоприятными для заемщиков, поскольку они повышают гибкость финансирования с использованием первой закладной.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒