Ограничения со стороны кредитора

С точки зрения кредитора, важны все вышеперечисленные факторы. Многие институциональные кредиторы придерживаются ограничений и директив, либо предусмотренных политикой компании, либо установленных регулирующими органами. Подобные ограничения включают коэффициенты ипотечной задолженности, коэффициенты покрытия долга, требования к диверсификации вложений, процентные ставки, условия амортизации, требования к местоположению собственности и многое другое в зависимости от политики компании и законодательства штата. Поскольку эти ограничения могут быть различными для каждого инвестора и каждого штата и изменяются вместе с законодательством и экономическими условиями, нет смысла давать здесь их перечень.

В определенный момент времени кредиторы недвижимости как группа будут располагать большими средствами. Они будут предлагать либеральные оценки стоимости и высокие коэффициенты ипотечной задолженности. Однако когда экономические условия изменятся, многие столкнутся с острым дефицитом кредитных ресурсов и повысят процентные ставки, станут применять более жесткие критерии выбора заемщиков и кредитуемой собственности. В общем, доступность ипотечных кредитов изменяется в связи с переменами в экономической ситуации.

Пример

Предположим, что речь идет о покупке приносящей доход собственности стоимостью 500 ООО долл. при коэффициенте ипотечной задолженности 80%, ставке 12%, сроке кредита 25 лет. Поэтому основная сумма кредита составляет 400 000 долл. Ежемесячный платеж равен 4212,90 долл. Из цены 500 000 долл. вычтем ипотечный кредит в 400 000 долл.; соответственно остаток, 100 000 долл. будет оплачен самим инвестором (рис. 11—1).

Известно, что ставки процента и коэффициенты ипотечной задолженности по новым кредитам время от времени изменяются в зависимости от отдельных кредиторов и регулирующих их деятельность органов. Таким образом, в данном случае 25-летний кредит со ставкой 12% и коэффициентом задолженности 80% используется только как пример; нельзя предполагать, что данные условия будут применимы к лю-

Рис. 11-1. Источники финансовых ресурсов, используемых при покупке собственности бой собственности в любое время или будут справедливы по отношению к какому-либо или ко всем кредиторам. Важно понять метод анализа, а не конкретный коэффициент. В действительности стоимость анализируемой собственности будет выше или ниже 500 ООО долл.; коэффициент ипотечной задолженности может быть отличен от 80%; маловероятно, что ставка будет равна 12%. Описанные здесь рамки анализа могут быть использованы независимо от коэффициентов, сроков и сумм. Пример 400 000-долларового кредита будет постоянно использоваться в данном тексте с вносимыми в него изменениями для того, чтобы высветить важные положения.

На момент покупки пример выглядит следующим образом:

Ипотечный кредит (25-летний срок, ставка 12%)    $400 000

Собственный капитал (денежный платеж инвестора)    100 000

Всего    500 000

ЭТАП II. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ (ВЛАДЕНИЕ)

Предположим, что рассматриваемая собственность приносит чистый операционный доход (NOI) в 65 000 долл.; ожидается, что он остается неизменным и поступает в конце каждого года. Этот чистый операционный доход будет распределяться между ипотечным кредитором и инвестором в собственный капитал. Кредитор обладает правом первого требования на доход. Ежемесячные платежи по обслуживанию долга составляют 4212,90 долл. (50 555 долл. в год). Вся сумма чистого операционного дохода сверх указанных выплат поступает инвестору, который может либо просто израсходовать, либо реинвестировать эти средства. В данном случае инвестор будет ежегодно получать 14 445 долл. (поступление денежных средств до уплаты подоходного налога). Если же чистый операционный доход будет меньше обязательных платежей по долгу, инвестор обязан возместить эту разницу из источников, не связанных с данной собственностью, иначе он лишается права выкупа заложенного имущества и теряет весь свой капитал. Поскольку сумма платежей по долгу остается неизменной, то весь прирост чистого операционного дохода поступает к инвестору (рис 11-2).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒