Инвестиционная группа

Для собственности в целом ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле в суммарном выкупном капитале) ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Данный метод получил название инвестиционной группы (band of investment). Полученная таким образом ставка дисконта используется для капитализации всего чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости собственности. При расчете последней величины предполагается, что возмещение капитала не является обязательным условием, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не отчисления на амортизацию кредитов или возмещение собственного капитала.

Рис. 11-2. Распределение годового чистого операционного дохода. Чистый операционный доход, приносимый залаженной собственностью, делится между ипотечными кредиторами и инвесторами. Кредиторы обладают' правом первого (приоритетного) требования на доход — обслуживание долга; инвесторы получают остаток — поступление денежных средств

Например, будем исходить из того, что, как правило, кредиторы предоставляют 80% средств, необходимых для выкупа собственности, и стремятся получить на свои вложения 12%-ный доход. Инвесторы намереваются получить на свои инвестиции доход в 15%. Как показано ниже, ставка дисконта для собственности в целом составит 12,6%:

Источник средств

Доля в выкупном капитале

Ставка дохода на инвестиции

Взвешенная ставка

Ипотечный кредит

0,80

X

0,12

0,096

Собственный капитал

0,20

X

0,15

0,03

Ставка дисконта для всей собственности

0,126

При прямой капитализации результат применения данного метода составит 515 873 долл. (округляется до 516 ООО долл.) — частное от деления чистого операционного дохода в 65 ООО долл. на коэффициент капитализации 12,6%. Данный коэффициент, поскольку он включает только текущий процент, не предусматривает погашения основной суммы кредита, повышение или снижение стоимости инвестиций в собственный капитал. Более того, вся сумма чистого операционного дохода ежегодно выплачивается каждому участнику: кредитору и собственнику. Возврат же всего выкупного капитала произойдет только при перепродаже объекта через неопределенный период времени в будущем.

Инвестиционная группа с амортизацией

Техника инвестиционной группы может быть изменена за счет учета амортизации основной суммы ипотечного кредита. Подобная поправка предусматривает, что в качестве требуемой ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, как пока зано в табл. 11-1. Увеличение общей ставки позволяет учесть в ней, а соответственно и в оценке стоимости недвижимости возврат той части выкупного капитала, которая приходится на ипотечный кредит. Рост коэффициента капитализации снижает оценочную стоимость, чего и следовало ожидать, если допустить, что произойдет снижение стоимости объекта на сумму, равную доле ипотечного кредита в покупной цене. Соответственно необходимо возмещение капитальных затрат в части ипотечного финансирования. Что же касается собственного капитала инвестора, то он принимается как неизменный.

ТАБЛИЦА 11-1

Инвестиционная группа с учетом ипотечной постоянной

Источник Доля в средств выкупном капитале

Требуемый коэффициент

Взвешенная ставка

Ипотечный кредит 0,80 х

0,126387 -

0,1011096

Собственный капитал 0,20 X

0,15

0,03

Общая ставка

0,1311096

Оценочная стоимость: $65 000/0,1311096 =

$495 768

Округлено до

$496000

Техника остаточного дохода

Если известно, что собственность приносит определенный общий доход, скажем 13% (65 ООО долл./500 ООО долл. » 13%), то из его суммы следует вычесть процентное требование кредитора. При ставке по ипотечному кредиту 12% и без учета амортизации ипотеки, повышения или снижения стоимости капитала, ставка денежных поступлений на собственный капитал составит 17%, как показано в табл. 11-2.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒