При использовании техники остаточного дохода мажет быть учтена также амортизация ипотечного кредита. В этом случае из общего дохода от собственности вычитается уже не просто процент по ипотеке, а ипотечная постоянная. Результатом является ставка денежных поступТАБЛИЦА 11-2

Инвестиционная группа с остаточным доходом на собственный капитал

Доля в выкупном капитале

Ставка дохода

Взвешенная

на инвестиции

ставка

Вся собственность 100%

X 0,13

0,13

Минус: Ипотечный кредит 80%

X 0,12

-0,096

Собственный капитал 20%

0,034

Ставка дохода на 20%-ный

собственный платеж инвестора 0,034/0,20 * 17%

леяий на собственный капитал инвестора или текущая отдача. Если собственный капитал инвестора не растет и не снижается, то текущая отдача будет равна конечной отдаче, как это показано в табл. 11-3.

ТАБЛИЦА 11-3

Остаточный доход на собственный капитал в инвестиционной группе с учетом ипотечной постоянной

Источник

Доля в выкупном капитале

Ставка дохода

Взвешенная ставка

Вся собственность

100%

X 0,13

0,13

Минус Ипотечный кредит

80%

х 0,126387

0,10111

Собственный капитал

20%

0,02889

Ставка дохода на собственный капитал: 0,02889/0,20 = 0,14445, или

14,44%

Если исходить из того, что денежные средства к самому инвестору будут поступать равномерно, а выручка от конечной продажи объекта окажется в точности равной вложенному инвестором капиталу, то ставка дохода на собственный капитал составит 14,44%. При этом стоимость собственности снизится на сумму амортизации кредита.

Соотношение процентов и долларовых сумм

Использование коэффициента ипотечной задолженности вместо долларовых сумм может привести к несоответствиям при оценке общей ставки дохода. Это противоречие обусловлено различиями в допущениях. В предыдущих примерах стоимость была оценена соответственно в 516 ООО долл. и 496 ООО долл. Если исходить из данных результатов, то кредит, сумма которого составляет 80% от стоимости, должен быть равен соответственно 412 800 долл. и 396 ООО долл. Ни одна из последних цифр не равна в точности остатку основной суммы кредита — 400 000 долл. В том случае, если известны не стандартные процентные оценки, а долларовые суммы, последние могут быть использованы для определения необходимого чистого операционного дохода, как показано в табл. 11-4.

Дисконтированный денежный поток

Ежегодный равновеликий поток денежных средств (денежные поступления инвестора) может быть дисконтирован к текущей стоимости с использованием фактора аннуитета. Для этого фактор аннуитета (колонка

5), соответствующий периоду владения объектом, умножается на сумму ежегодного потока. Результаты расчетов за 10-летний прогнозный период при различных ставках конечной отдачи показаны в табл. 11-5.

Изменяющийся денежный поток

В случае если ожидается, что в течение периода владения поступления денежных средств будут меняться, то для определения их текущей стоимости они могут быть дисконтированы как серия реверсий. Данный расчет при ставке дисконта 15% показан в табл. 11-6.

В тех случаях, когда реверсия (выручка от перепродажи) не прогнозируется, текущая стоимость денежных поступлений дает оценку стоимости собственного капитала инвестора. Это обусловлено тем, что для последнего поток денежных средств будет являться единственной (неналоговой) выгодой от использования собственности; стоимость собственности не повысится, не произойдет также снижения ипотечной задолженности. Подобная ситуация мажет сложиться тогда, когда инвестор предвидит, что при определенных обстоятельствах ему придется отказаться от собственности, например при осуществлении шарового” платежа по ипотеке без права оборота или при истечении срока земельной аренды в том случае, если инвестору принадлежат лишь здания и сооружения.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒