Метод определения цены с учетом денежных поступлений на собственный капитал (процентного денежного потока или ставки денежных поступлений на собственный капитал)

Для многих инвесторов единственным подходящим критерием выбора проекта являются текущие денежные поступления. Они определяют цену, которую готовы заплатить, не принимая во внимание результатов пеТАБЛИЦА 11-6

Дисконтирование изменяющегося денежного потока при ставке 15%

Год

Денежный поток (в долл.)

Фактор текущей стоимости при 15%

Текущая стоимость (в ДОЛЛ.)

11 ООО

X

0,8696

=

9 566

13 000

X

0,7561

=

9 829

15 000

X

0,6575

=

9 863

17 000

X

0,5718

=

9 721

19 000

X

0,4972

=

9 447

20 000

X

0,4323

=

8 646

21 000

X

0,3759

=

7 894

22 000

X

0,3269

=

7192

23 000

X

0,2843

=

6 539

24 000

X

0,2472

=

5 932

Общая текущая стоимость

84 629

репродажи. Некоторые полагают, что перепродажа произойдет в таком отдаленном будущем, что ее влияние на текущую цену незначительно. Второй причиной является проблема неопределенности. Цена перепродажи неизвестна. Подобная точка зрения усиливается высокой вероятностью того, что сопоставимые объекты, рассматриваемые как альтернативные варианты инвестиций, будучи проданными, покажут сходный процент повышения или снижения стоимости. Поскольку данная переменная — изменение стоимости — считается сходной для обоих объектов, нет необходимости учитывать ее при выборе среди альтернативных вариантов инвестиций, поэтому покупатель принимает во внимание только денежные поступления на инвестированные денежные средства.

Например, предположим, что ожидаемый ежегодный денежный поток, за вычетом платежей по обслуживанию долга (ипотечный кредит в 400 ООО долл.), оценивается в 14 445 долл. В том случае, если инвестор требует 12%-ную ставку денежных поступлений на собственный капитал, то предложенная им цена составит 520 ООО долл., как показано ниже:

Годовой денежный поток

$14 445/0,12    = $120 375    — собственный капитал

Плюс: Ипотечный кредит    400 000    — основная сумма

Общая цена    $520 375

Округлено до    $520 000

Инвестор, настаивающий на 14%-ной ставке денежных поступлений на собственный капитал, предложит 503 000 долл.:

Годовой денежный поток

$14 445/0,14    =    $103    179

Плюс: Основная сумма ипотечного кредита    400 000

Общая цена    $503 179

Округлено до    $503 000

При 20%-ной ставке цена падает до 472 ООО долл.

Для того чтобы ставка денежных поступлений на собственный капитал была равна конечной отдаче, выручка от перепродажи должна равняться первоначальному вложению или поток денежных средств должен поступать ежегодно на протяжении неограниченного периода времени. Более сложный подход к анализу собственности должен учитывать эффект от перепродажи объекта. Это требует оценки периода владения и цены перепродажи. Ниже рассматривается ликвидация (перепродажа) недвижимости.

ЭТАП III. ЛИКВИДАЦИЯ (ПЕРЕПРОДАЖА)

В случае перепродажи собственности ипотечные кредиторы получают право первого требования на выручку от данной сделки. Инвестор не может уклониться от погашения остатка задолженности; установленный порядок проверки титула позволит выявить имеющийся долг. Покупатели не примут большего долга, чем это предусмотрено контрактом на покупку.

Финансирование перепродажи

Существует четыре основных способа финансирования перепродажи недвижимости, причем каждый из них предусматривает множество различных вариантов:

1.    Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒