2.    Оплата покупателем собственного капитала с принятием на себя существующего долга.

3.    “Младшее” залоговое право, или завершающая ипотека, предоставленная третьей стороной.

4.    “Младшее” залоговое право, или завершающая ипотека на выкуп всего/части собственного капитала, предоставленная продавцом.

Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга (all-new financing). Когда покупатель договаривается о получении нового финансирования, часть или весь полученный новый кредит, добавленный к собственному платежу покупателя, используется для выплаты существующего долга. После вычета затрат продавца по совершению сделки, таких, как комиссионные брокеру, дисконтные пункты, титульные платежи и т.п., остаток выручки от продажи идет продавцу, который может также нести обязательство по ст. 1231 Налогового кодекса или по налогу на реализованный прирост капитала либо же понести капитальный убыток. В действительности продавец получает денежные платежи от продажи объекта по завершении сделки; однако он также должен оплатить трансакционные затраты и погасить остаток основной суммы первоначального долга. Затраты покупателя, а также распределение этих средств при перепродаже собственности на сумму 650 ООО долл. показаны на рис. 11-3.

Рис. 11-3. Перепродажа собственности с использованием нового кредита: источники денежных средств покупателя и их распределение

Оплата покупателем собственного капитала с принятием на себя существующего долга (all-cash to assumption). Покупатель может приобрести собственность, оплатив весь собственный капитал. Покупатель принимает на себя ипотечную задолженность или берет собственность, отягощенную долгом. В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации собственности через принятие покупателем долговых обязательств, поскольку подобная сделка обычно минимизирует трансакционные затраты и по ее завершении весь собственный капитал оплачивается деньгами покупателя. Хотя продавцы могут сохранить ответственность по существующему долгу, однако получение ими значительной суммы денежных средств дает достаточную защиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непогашенного остатка долга. Поскольку затраты по осуществлению сделки сводятся к минимуму, с учетом полученных сбережений некоторые продавцы соглашаются снизить цену. Структура платежа покупателя и распределение средств, получаемых продавцом при цене в 640 000 долл., показаны на рис. 11-4.

"Младшее” залоговое право, или завершающая ипотека, предоставленная третьей стороной (junior lien from third party). “Младшее” залоговое право — ипотека, имеющая более низкий приоритет, чем первая ипотека. Покупатели могут иногда привлечь “младший” ипотечный кредит третьей стороны для того, чтобы получить часть денежных средств, необходимых для осуществления собственного платежа. Для продавцов этот способ финансирования мало чем отличается от предыдущего, поскольку весь платеж от продажи они все равно получат в денежной форме. Рис. 11-5 показывает источники, а также распределение денежных средств покупателя.

Рис. 11-4. Перепродажа собственности с денежным платежом за собственный капитал и принятием покупателем обязательств по долгу: источники денежных средств покупателя и их распределение

“Младшее” залоговое право, или завершающая ипотека на выкуп всего/части собственного капитала, предоставленная продавцом (junior lien from seller). Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение “младшего” залогового права в форме


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒