В силу самой природы допущений, положенных в основу определения рыночной стоимости, оценщику часто поручается найти наиболее вероятную продажную цену. Данное понятие является менее жестким, чем определение рыночной стоимости. Это показатель вероятной цены, по которой собственность может быть обменена с учетом существующих рыночных условий, фактической осведомленности и поведения покупателей и продавцов. Подобная оценка стоимости предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем. Она часто предусматривает задание интервала цен в рамках вероятностного распределения в отличие от рыночной стоимости, оценка которой выражается одной цифрой.

Стоимость в пользовании

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. По другому на нее можно взглянуть как на стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая фабрикой). Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью (subjective value).

Одним из часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость (investment value). Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие “типичного” покупателя или “типичного” инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

В данной книге рассматриваются различные методы анализа, необходимые для решения широкого круга оценочных проблем. Независимо от того, требуется ли оценка стоимости в обмене или стоимости в пользовании, для применения этих методов обычно необходим сбор рыночных данных.

В следующей главе рассматриваются данные, сбором которых обычно занимается оценщик в ходе проведения оценки. Однако важно понять, что некоторые виды собранной информации могут быть искажены или им могут быть присущи другие ограничения. До определенной степени эти искажения и ограничения могут быть обусловлены самой природой рынков недвижимости.

РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Для того чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. У оценщика могут возникнуть проблемы со сбором данных, если он незнаком с природой и особенностями местного рынка.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Как показано на рис. 1-2, рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой — свести вместе покупателей и продавцов.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки зем-

Рис. 1-2. Упрощенная модель участников рынка недвижимости ли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Калифорнии. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Он может быть сегментирован по целому ряду параметров:


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒