Рис. 11-5. Перепродажа собственности с принятием покупателем обязательств по первому ипотечному долгу и предоставлением третьей стороне “младшего” залогового права: источники денежных средств покупателя и их распределение

Рис. 11-6. Перепродажа собственности с принятием покупателем обязательства по первой закладной и “младшим" финансированием, предоставляемым продавцом: источники денежных средств покупателя, кредит и их распределение второй закладной или завершающей закладной на проданный объект. Это часто происходит в тех случаях, когда покупатель не имеет доступа к новому финансированию с высоким левереджем, и/или делается для того, чтобы сохранить уже существующую низкопроцентную первую закладную. Кроме того, продавцы могут стремиться уменьшить сумму налогов на реализованный прирост капитала, подлежащих уплате с продажи; поэтому они будут финансировать сделку, декларируя при уплате подоходных налогов продажу в рассрочку. Тем не менее большинство продавцов после рассмотрения всех условий по-прежнему будут стремиться получить весь платеж в денежной форме. Они могут располагать более привлекательными возможностями реинвестирования, чем процент по второй закладной, получаемой при продаже собственности. Они осознают, что, вероятно, когда-нибудь им придется лишить заемщика права на выкуп заложенного имущества и стать вынужденными собственниками недвижимости, обязанными продолжать платежи по первой закладной и покрывать операционные расходы вместо того, чтобы получать платежи по второй закладной. Поэтому, предоставляя финансирование, осведомленные продавцы будут поднимать цену на собственность с тем, чтобы получить компенсацию за риск, не отраженный должным образом в ставке процента.

Например, предположим, что вместо осуществления денежного платежа на сумму 189 ООО долл. покупатель просит продавца предоставить ему второе финансирование под 8% годовых сроком на пятнадцать лет. Принимая во внимание риск подобного финансирования, а также возможные альтернативные варианты инвестиций, продавец полагает, что данным условиям больше соответствовала бы 15%-ная ставка. Поскольку сумма месячного платежа по ипотечному кредиту в 189 ООО долл., предоставленному на пятнадцать лет под 15% годовых, составляет 2645,22 долл., она является приемлемой для продавца. В том случае, если в результате переговоров продавец берет на себя обязательство предоставить “младший” кредит под 8% годовых, он может попытаться увеличить сумму кредита с тем, чтобы месячные платежи были равны 2645,22 долл. При ставке в 8%, обеспечивающей на протяжении 15 лет ежемесячные выплаты в сумме 2645,22 долл., основная сумма кредита должна составить примерно 277 ООО долл. Соответственно продавец попытается увеличить сумму по второй закладной на 88 ООО долл. (277 ООО долл. -189 ООО долл. =• 88 ООО долл.) за счет увеличения цены сделки. Последняя составит 728 ООО долл. (640 ООО долл. + 88 ООО долл. в 728 ООО долл.). Рис. 11-6 показывает источники денежных средств покупателя и новый кредит, а также их распределение.

Существует множество различных вариантов финансирования продажи собственности по четырем перечисленным способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных: с переменным процентом, с участием, с правом кредитора на досрочное погашение долга, предусматривающие смену должника и т.п. Принятие обязательства по кредиту может либо предусматривать, либо не предусматривать увеличение ставки процента, личную ответственность по долгу, депонирование денежной суммы у третьего лица и т.п. “Младшее” финансирование, предоставляемое третьей стороной, может предусматривать “шаровой” платеж, изменяющиеся платежи, постоянную субординацию и т.д. Финансирование продавцом может осуществляться на любых условиях, согласованных сторонами, включая суммы, ставки, время осуществления платежей, замену обеспечения кредита и др. Здесь рассмотрены четыре основных способа, каждый из которых отражается на продавце.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒