Текущая стоимость реверсии

Большинство покупателей недвижимости может справедливо рассчитывать на то, что при ее перепродаже они получат нечто, имеющее стоимость. То, что получают инвесторы в собственный капитал, называется реверсией (reversion) (к собственному капиталу). Несмотря на то, что реверсия, как ожидается, будет получена только через много лет, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую стоимость последней с помощью фактора реверсии (колонка 4).

Например, предположим, что выручка от перепродажи ожидается в сумме 249 ООО долл., и она должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость реверсии при различных ставках процента (дисконта) показана в табл. 11-7.

Ипотечно-инвестиционный анализ завершается, когда текущая стоимость реверсии складывается с текущей стоимостью денежного потоТАБЛИЦА 11-7

Текущая стоимость реверсии при различных ставках дисконта для 10-летнего прогнозного периода

Процент

(ставка дисконта)

Фактор текущей стоимости (колонка 4)

Сумма реверсии (в долл.)

Текущая стоимость реверсии (в долл.)

8%

0,4632

X

249 000

= 115 337

12%

0,3220

X

249 000

= 80 178

15%

0,2472

X

249 000

= 61 553

20%

0,1615

X

249 000

= 40 215

ка и текущим остатком ипотечных обязательств. Все вместе эти слагаемые показывают текущую стоимость суммарных денежных выгод от инвестиций в недвижимость. Например, представим, что текущая стоимость ожидаемого за 10-летний период денежного потока составляет 72 ООО долл. Предполагается, что по истечении этого срока собственность будет перепродана. Оцененная текущая стоимость реверсии после вычета из цены перепродажи существующей ипотечной задолженности и применения фактора реверсии составляет 62 ООО долл. Тогда текущая стоимость собственного капитала равна 134 ООО долл. (62 ООО долл. + 72 ООО долл. = 134 ООО долл.). Сумма в 134 ООО долл. представляет собой текущую стоимость собственного капитала после учета платежей по обслуживанию ипотечного долга и остающегося неоплаченным на момент перепродажи остатка кредита. Соответственно инвесторы могут заплатить за собственность 134 ООО долл. плюс сумму ипотечного долга. Если текущий ипотечный долг равен 400 ООО долл., то обоснованная цена объекта составляет 534 ООО долл.

РЕЗЮМЕ

Ипотечно-инвестиционная техника является остаточным методом анализа собственности. Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение, использование и ликвидация. На каждом из этих этапов инвесторы капитала получают остаточный доход. При приобретении актива они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг. Инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга. При перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации.

Стоимость приносящей доход собственности может быть рассчитана путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала. Основой при определении стоимости собственного капитала является текущая стоимость ожидаемых в будущем выгод: остаточного денежного потока на этапе использования объекта и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оце ночной стоимости собственного капитала дает оценку цены объекта. Техника суммирования ипотечного остатка и стоимости собственного капитала при определении цены (или стоимости) собственности описана более подробно в следующей главе.

Вопросы

1.    Покупка торгового центра мажет быть профинансирована ипотечным кредитом на 75% от его оценочной стоимости. Кредит предоставляется сроком на 30 лет под 10% годовых и при ежемесячных платежах. Инвесторы стремятся получить 13%-ную ставку денежных поступлений на собственный капитал.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒