а.    Какую часть от общей выкупной цены должен составлять денежный платеж покупателя?

б.    Какой будет общая ставка дохода по методу инвестиционной группы с учетом амортизации ипотеки?

2.    Затраты на покупку небольшого офисного здания покрываются за счет первого ипотечного кредита на сумму 1 ООО ООО долл., получаемого сроком на 30 лет под 12% годовых, при ежемесячных платежах, а также вложений самих инвесторов в сумме 300 000 долл., стремящихся к получению 14%-ных денежных поступлений.

а.    Какой будет ипотечная постоянная?

б.    Каким должен быть ежегодный чистый операционный доход для удовлетворения требований как кредиторов, так и инвесторов?

в.    Каким должен быть максимальный оплаченный собственный капитал для того, чтобы ставка денежных поступлений составила 17%.

3.    Многоквартирный комплекс был приобретен за 1 500 000 долл. Денежный платеж покупателя составил 500 000 долл., кроме того, сроком на 25 лет им был взят первый ипотечный кредит на сумму

1 000 000 долл. под 12% годовых с ежемесячными платежами. Через десять лет объект был перепродан; после вычета затрат на совершение сделки остаток денежных средств составил 2,5 млн. долл. На протяжении первых пяти лет владения объектом чистый операционный доход составлял 170 000 долл. в год., в последующие 5 лет — 230 000 долл. в год.

а.    Каким был ежегодный денежный поток в течение первых и последних пяти лет?

б.    Какой была ставка денежных поступлений на собственный капитал на протяжении первых пяти лет? В течение последних 5 лет?

в.    Каков остаток ипотечного долга в конце 10-го года?

г.    Какова выручка инвестора от перепродажи после вычета суммы непогашенного долга?

д. Если бы ежегодный денежный поток и выручка от перепродажи были оценены с учетом 15%-ной отдачи, выше или ниже была бы их сумма по сравнению с первоначальным собственным капиталом в 500 ООО долл.?

Глава 12

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ: ТРАДИЦИОННАЯ ТЕХНИКА

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимости. Обратите внимание, что данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

ПРИНЦИП ТРАДИЦИОННОЙ ТЕХНИКИ

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒