Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций. Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной.

Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Аналогично текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по соответствующей ставке отдачи на собственный капитал. Вместо того, чтобы предположить, что они выплачивают определенную цену за собственность, искушенные инвесторы понимают, что они оплачивают цену собственного капитала. При определенных условиях ипотечного кредита данная цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Для того чтобы проиллюстрировать сказанное, предположим, что инвестор в собственный капитал ожидает получить за десять лет 20 ООО долл., при этом соотношение ежегодных доходов и чистой выручки от перепродажи может быть различным. Табл. 12-1 показывает, какая сумма сверх ипотечного кредита может быть уплачена (за собственный капитал) по каждому из трех инвестиционных вариантов. Хотя общие денежные поступления по каждому из вариантов составляют 20 ООО долл. (после всех платежей по обслуживанию долга), чистая текущая стоимость каждого потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, показывает, как время денежных поступлений влияет на цену, которая может быть выплачена за доходы инвестора.

После установления оценочной стоимости собственного капитала инвесторы прибавляют к ней основную сумму ипотеки и таким образом получают цену собственности. При этой цене инвесторы в собственный капитал рассчитывают получить на свои вложения адекватную ставку дохода. Уравнение имеет простой вид:

Цена = Инвестиции в собственный капитал + Ипотечный кредит.

Например, если стоимость собственного капитала составляет 134 000 долл. сверх ипотечного долга в 400 000 долл., то цена будет равна 534 000 долл.

Формула расчета стоимости собственного капитала

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их теТАБЛИЦА 12-1

Цена покупки, рассчитанная как сумма текущей стоимости денежных поступлений, чистой выручки от перепродажи и остатка основной суммы ипотеки (в долл.)

Год Инвестиции А

Инвестиции Б

Инвестиции В

1 (денежные поступления)

1 000

2 (денежные поступления)

1000

3 (денежные поступления)

1 000

4 (денежные поступления)

1000

5 (денежные поступления)

1 000

6 (денежные поступления)

1 000

7 (денежные поступления)

1 000

8 (денежные поступления)

1 000

9 (денежные поступления)

1 000

10 (денежные поступления)

1000

10 (чистая выручка от перепродажи)

10 000

15 000

20 000

Общая полученная сумма

20 000

20 000

20 000

Сумма по чистой текущей стоимости, ставка* 10%

10 000

8 860

7 720

Плюс основная сумма ипотеки

50 000

50 000

50 000

Цена покупки

60 000

58 860

57 720

кущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия, или выручка от перепродажи, оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒