Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал) имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF (CF) + FWF (PS), где:

PWAF = Фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал;

CF = Денежные поступления;

PWF = Фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал;

PS в Выручка (причитающаяся инвестору) при перепродаже.

Например, предположим, что прогнозируемые ежегодные денежные поступления до уплаты налога составляют 14 445 долл. и соответствующий фактор аннуитета — 5,01877. Прогнозируемая выручка от перепродажи равна 249 ООО долл., фактор текущей стоимости единицы — 0,2472. Отсюда текущая стоимость собственного капитала составляет 134 049 долл., как показано ниже:

Стоимость собственного капитала = 5,01877 ($14 445) + 0,2472 ($249 000); Стоимость собственного капитала = $134 049 (округлено до $134 000).

Для оценки стоимости недвижимой собственности текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. В стоимость собственного капитала включается текущая стоимость денежных поступлений, прироста (или снижения) стоимости объекта и прироста собственного капитала за счет амортизации кредита. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, оценка стоимости собственности — сумма стоимости собственного капитала и остатка ипотеки — учитывает весь чистый операционный доход и цену перепродажи собственности.

ПРИМЕНЕНИЕ ТРАДИЦИОННОЙ ТЕХНИКИ

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода (см. табл. 12-2). Прогнозный период — это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

На первом этапе аналитик должен оценить чистый операционный доход (N0I) путем вычета из потенциального валового дохода операционных расходов, поправок на недоиспользование и потери при сборе платежей. Для оценки ежегодных денежных средств, получаемых инвестором, из N0I должна быть вычтена сумма обслуживания долга. Затем должна быть рассчитана текущая стоимость прогнозируемых ежегодных денежных поступлений.

На втором этапе должна быть рассчитана текущая стоимость выручки от перепродажи. Для этого аналитик должен составить прогноз цены перепродажи или изменения стоимости собственности, и затем вычесть все затраты по совершению сделки, которые должен понести продавец (комиссионные, титульные расходы), а также остаток непогашенного долга. Затем рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи.

На третьем этапе определяется оценочная стоимость собственного капитала — путем суммирования текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи. Стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала и текущего остатка ипотечного долга. В ипотечно-инвестиционном анализе стоимость собственности равна сумме стоимостей ипотеки и собственного капитала. Это показано на рис. 12-1.

Использование алгебры

Традиционная техника часто требует проведения алгебраических расчетов. Последние облегчаются за счет применения аббревиатурных симТАБЛИЦА 12-2

Три этапа применения традиционной техники

Этап I. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений А Оценка: Ежегодный чистый операционный доход (NOI)

1.    Потенциальный валовой доход

2.    Минус: Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒