3.    Плюс: Прочие доходы

4.    Минус: Операционные расходы

5.    Чистый операционный доход

Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту

1.    Первоначальная основная сумма ипотеки

2.    Срок полной амортизации

3.    Ставка процента

4.    Ежемесячный платеж

5.    Ежегодные выплаты по обслуживанию долга

В. Ежегодные денежные поступления равны NOI минус ежегодные выплаты по обслуживанию долга (I-A-5 минус Б-5)

Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений (текущая стоимость I-В за период владения активом)

Этап II. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода А Цена перепродажи Б. Минус: Затраты по совершению сделки

В. Минус: Остаток непогашенного ипотечного долга на дату перепродажи

Г. Выручка от перепродажи

Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость П-Г)

Этап III. Оценка текущей стоимости собственного капитала и собственности в целом

А 1-Г плюс Н-Д = оценочная стоимость собственного капитала

Б. Ш-А (стоимость собственного капитала) плюс 1-Б-1

(первоначальная основная сумма ипотеки) в оценочная стоимость собственности в целом волов. Вместо х, у и г используются более описательные аббревиатуры, перечисленные ниже при раскрытии этапов расчетов:

Этап I Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.

NOI    — чистый операционный доход;

DS    — обслуживание долга (годовое);

f    — ипотечная постоянная, процент    (годовая);

CF    — денежные поступления (годовые);

Рис. 12-1. Ипотечно-инвестиционный анализ п — прогнозный период;

PWAF — фактор текущей стоимости аннуитета;

PWCF — текущая стоимость денежных поступлений (CF PWAF).

Этап II Оценка текущей стоимости выручки от перепродажей в конце прогнозного периода.

RP    — цена перепродажи собственности;

OS    — остаток ипотечного долга при перепродаже;

b    — часть оставшейся основной суммы кредита при пере продаже;

PS    — выручка (причитающаяся инвестору) при перепродаже;

PWF    — фактор текущей стоимости реверсии;

PWR    — текущая стоимость реверсии (PS X PWF).

Этап III    Оценка текущей стоимости собственного капитала    и собственности в целом.

МР    — текущий остаток основной суммы ипотеки;

V    — стоимость собственности (первоначальная);

LTV    — отношение кредита к стоимости (первоначальное).

Общая формула:

Стоимость собственности = Инвестиции в собственный капитал +

+ Ипотечный кредит может быть расширена до:

Стоимость собственности = Текущая стоимость денежных поступлений + Текущая стоимость выручки от перепродажи +

+ Основная сумма ипотеки или с аббревиатурами:

V = PWCF + PWR + МР.

Элементы FWCF и PWR могут быть расширены до:

PWCF - PWAF (NOI — DS);

PWR = PWF (RP — OS).

Поэтому:

V = PWAF (N01 — DS) + PWF (RP — OS) + МР.

В зависимости от того, какие переменные известны или неизвестны, в уравнение могут быть подставлены суммы или коэффициенты, если они могут быть соотнесены с другими факторами.

Пример использования традиционной техники для оценки собственности, свободной от долга

Как упрощенный пример рассмотрим собственность, приобретенную исключительно за счет собственных средств инвестора. Она свободна от какого-либо залога, и, таким образом, отношение кредита к стоимости равно 0. Собственность приносит ежегодный чистый операционный доход 65 ООО долл. и, как ожидается, будет перепродана через 10 лет за 600 000 долл. (после вычета затрат на совершение сделки). Инвесторы намерены получить 15%-ную конечную отдачу (отдачу на собственный капитал). Поскольку объект приобретен без привлечения кредита и отсутствует необходимость обслуживать долг, то чистый операционный доход и денежные поступления равны 65 000 долл. ежегодно. Аналогично, выручка от перепродажи (реверсия) и чистая цена продажи также равны — 600 000 долл., поскольку на момент перепродажи отсутствует непогашенный долг. Стоимость доходов и реверсии при ставке 15% составляет 475 000 долл., как показано в табл. 12-3.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒