Поэтому, если собственность свободна от долга, инвестор может заплатить за нее только 475 000 долл. с тем, чтобы получить конечную отдачу в 15%. При цене в 475 000 долл. ежегодные денежные поступления в 65 000 долл. принесут инвестору 13,7%-ный текущий доход. Конечная отдача возрастет с 13,7 до 15%, поскольку прогнозируемая реверсия (выручка от перепродажи в 600 000 долл.) превышает первоначальные инвестиции в 475 000 долл. Отсюда выручка от перепродажи обеспечивает полное возмещение капитала и приносит часть дохода.

Традиционная техника с ипотечным долгом

Предположим, что в предыдущем примере для приобретения собственности может быть привлечен ипотечный кредит в 400 000 долл. Он

ТАБЛИЦА 12-3

Традиционная техника, примененная к свободной от долга собственности

Источник дохода

Сумма (в долл.)

Фактор по ставке 15%

Текущая стоимость дохода (в долл.)

Ежегодные денежные

поступления

65 000

X 5,01877

326 220

Выручка от перепродажи

600 000

X 0,2472

148 320

Общая текущая стоимость

474 540

Округлено до

475 000

предоставлен на 25 лет, ежегодный платеж при ставке 12% равен

4212,90 долл. Инвесторы-собственники намерены получить 15%-ную конечную отдачу (на собственный капитал). Собственность будет удерживаться 10 лет и затем, как ожидается, будет продана за 600 000 долл. Остаток ипотечного долга через 10 лет составит 351 000 долл. Расчеты по традиционной технике показаны ниже; они проводятся в 3 этапа.

Этап I

Чистый операционный доход    $65 000

Минус: Ежегодное обслуживание долга

12 х $4 212,90    -50 555

Ежегодные денежные поступления (инвестора)    $14 445

Умножить на: Фактор аннуитета    х    5,01877

Текущая стоимость денежных поступлений    $72,496

Этап II

Цена перепродажи (после вычета затрат на совершение сделки)    $600 000

Минус: Остаток долга через 10 лет    -351 000

Выручка (инвестора)    $249 000

Умножить на: Фактор реверсии    0,2472

Текущая стоимость выручки от перепродажи    $ 61 553

Этап III

Этап I: Текущая стоимость денежных поступлений    $ 72 496

Плюс: Этап II: Текущая стоимость выручки от перепродажи    + 61 553

Текущая стоимость собственного капитала    $134 049

Плюс: Первоначальный остаток ипотеки    +400 000

Текущая стоимость собственности    $534 049

Округлено до    $534 000

Обоснованная текущая цена собственности равна 534 000 долл. Ставка денежных поступлений на собственный капитал составляет только 10,8% (14 445 долл.: 134 000 = 10,8%), однако инвестиции в собственный капитал — 134 ООО долл. полностью учитывают повышение стоимости собственности, доводящее отдачу на собственный капитал до 15%. Цена в 534 ООО долл. выше, чем цена свободного от долга объекта — 475 ООО долл., поскольку левередж является благоприятным: ипотечная постоянная меньше общей ставки и прогнозируется повышение стоимости собственности. Благоприятный левередж увеличивает стоимость. Несмотря на более высокую цену собственности, с благоприятным левереджем повышается прогнозируемая отдача на собственный капитал.

Эффект левереджа. В большинстве случаев при приобретении собственности с привлечением значительных заемных средств инвесторы в собственный капитал требуют более высокую ставку конечной отдачи из-за повышенного риска. Однако в случае если долг носит необратимый характер, левередж уменьшает сумму, которую рискует потерять инвестор, и позволяет ему диверсифицированносгь вложения в другие проекты. Ипотечный кредит уменьшает необходимые инвестиции в собственный капитал, тем самым увеличивая число потенциальных инвесторов, рассматривающих данный проект как объект для инвестиций. Таким образом, ипотечные кредиты могут повысить цену собственности. При оценке рыночной стоимости недвижимости во внимание* принимаются условия типичной ипотеки, предоставляемой третьей стороной.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒