' Влияние на стоимость ставок отдачи на собственный капитал. Стоимость собственности чувствительна к ставкам отдачи на собственный капитал. Чем выше требуемая ставка, тем ниже стоимость собственности. В табл. 12-4 показаны оценки стоимости при различных ставках отдачи на собственный капитал.

Традиционная техника при более чем одной неизвестной

Использование алгебры в традиционной технике становится необходимым, когда неизвестна более чем одна переменная. Часто цена перепродажи прогнозируется на основе текущей стоимости собственности. Потенциальная основная сумма ипотеки подчас также определяется исходя из текущей стоимости собственности. Ниже показано применение традиционной техники в следующих случаях:

ТАБЛИЦА 12-4

Оценки стоимости собственности при различных ставках отдачи на собственный капитал

Ставка

Текущая

Текущая

Первоначальный

Оценка

отдачи на

стоимость

стоимость

остаток

стоимости

собственный

денежного

реверсии

ипотеки

(в долл.)

капитал

потока

(в долл.)

(в долл.)

(в долл.)

8%

96 926

+

115 337

+ 400 000 =

612 263

12%

81 614

+

80 178

+ 400 000 =

561 792

15%

72 499

+

61 553

+ 400 000 =

534 052

20%

60 556

+

40 215

+ 400 000 =

500 771

1.    Известны либо цена перепродажи, либо изменение в стоимости собственности.

2.    Известны либо основная сумма ипотеки, либо коэффициент ипотечной задолженности.

Известна цена перепродажей или изменение в стоимости. Если известна долларовая сумма цены перепродажи, то она подставляется в уравнение как RP:

V- PWAF (NOI — DS) + PWF (RP — OS) + МР.

Однако если вместо долларовой цены перепродажи известно ожидаемое изменение стоимости за прогнозный период, то цена перепродажи мажет быть выражена через V с тем, чтобы уменьшить число неизвестных. Например, если ожидается, что стоимость собственности за прогнозный период снизится на 30%, то RP ■ 0,7V. Это значит, что оценочная цена перепродажи составит 70% (0,7) от текущей стоимости.

Если прогнозируется повышение стоимости, то цена перепродажи будет больше текущей стоимости и также может быть выражена через V. Повышение стоимости на 30% может быть показано как 1,3V. Выражение неизвестных величин через V сводит к минимуму математические преобразования.

Известна основная сумма ипотеки или коэффициент ипотечной задолженности. Если известна основная сумма ипотеки, как и прочие условия кредита, то можно определить как выплаты по обслуживанию долга и ежегодные денежные поступления, так и остаток ипотеки на конец прогнозного периода. Однако если задано отношение кредита к стоимости, необходимы более сложные расчеты.

Лучше всего через V выразить максимально возможное число неизвестных. При коэффициенте ипотечной задолженности в 80% основная сумма ипотеки может быть представлена как 0,8V. Поскольку основная сумма ипотеки влияет на ежегодные выплаты по обслуживанию долга, то она также влияет и на денежные поступления инвестора.

Если известен коэффициент ипотечной задолженности (но не основная сумма кредита) наряду с прочими условиями ипотеки, то следует рассчитать ипотечную постоянную. Затем выплаты по долгу могут быть выражены через V. Например, при 80%-ном кредите и постоянной 12,6387% (0,126387) ежегодные обязательные выплаты по долгу составят 0,126387 X 0,8V, или 0,10111V. В уравнении ежегодные денежные поступления будут: NOI — 0,1011IV.

Остаток ипотеки на конец прогнозного периода также может быть выражен через V. По истечении 10 лет остаток самоамортизирующегося кредита, предоставленного на 25 лет под 12%, составит 0,8775 от его первоначальной суммы. Данное соотношение будет оставаться неизменным вне зависимости от основной суммы кредита. Поэтому остаток кредита, составляющего в настоящее время 80% (0,8) от стоимости, через 10 лет будет равен 0,8 X 0,8775 = 0,702V. Таким образом, будущий остаток выражен через текущую стоимость собственности. При этом не показана будущая стоимость собственности.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒