ПРИМЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТРАДИЦИОННОЙ ТЕХНИКИ

Применяя алгебраические соотношения, можно получить оценки стоимости при следующих условиях:

1.    Определить стоимость, если известны основная сумма ипотеки и долларовая оценка цены перепродажи.

2.    Определить стоимость, если известна основная сумма ипотеки. Цена перепродажи выражается через текущую стоимость.

3.    Определить стоимость, если известны коэффициент ипотечной задолженности и долларовая оценка цены перепродажи.

4.    Определить стоимость, если известны коэффициент ипотечной задолженности и выраженная через текущую стоимость цена перепродажи.

5.    Определить ставку отдачи на собственный капитал, если известна текущая цена.

Ниже приведены уравнения расчета по каждому из перечисленных случаев. Решения показаны в Приложении А.

Дано:

$400 ООО (МР)* — основная сумма ипотеки (ставка» 12%, срок = 25 лет, ежегодное обслуживание в $50 555)

$65 ООО (NOI)    —    ежегодный NOI

$50 555 (DS)*    —    ежегодное обслуживание долга

$14 445 (CF)*    —    ежегодные денежные поступления

10(N)    —    прогнозный период, годы

$351 ООО (OS) — остаток ипотеки на конец прогнозного периода

5,01877 (PWAF) — фактор текущей стоимости аннуитета за 10 лет при ставке 15%

0,2472 (FWF) — фактор текущей стоимости реверсии за 10 лет $500 000 (RP)* — цена перепродажи через 10 лет

* За исключением случаев, когда задано соотношение; тогда суммы неизвестны.

Практическое задание 1

Определить стоимость, если известна основная сумма ипотеки и долларовая цена перепродажи. Оценочная цена перепродажи равна 500 000 долл.

V = PWAF (NOI - DS) + PWF (RP - OS) + МР.

Подставляя известные элементы, получаем:

V    = 5,01877 ($65 000 - $50 555) + 0,2472 ($500 000 - $351 000) + $400 000;

V    = $509 328 (более подробно см. Приложение А).

15 — Анализ в опенка недвижимости

Практическое задание 2

Определить стоимость, если известны основная сумма ипотеки и процентное изменение стоимости собственности за период владения. Стоимость собственности возрастет на 10%.

V    = PWAF (NOI - DS) + PWR (RP - OS) + МР.

Подставляя известные элементы, получаем:

V    = 5,01877 ($65 ООО - $50 555) + 0,2472 (1,1V - $351 ООО) + $400 000;

V    = $529 775 (более подробно см. приложения А).

Обратите внимание, что вместо RP подставлено 1,1V. Это сделано, поскольку известно, что цена перепродажи будет на 10% выше текущей стоимости. Данная подстановка делает V единственной неизвестной величиной в уравнении.

Практическое задание 3

Определить стоимость, если известны коэффициент ипотечной задолженности, ставка процента и срок кредита. (Коэффициент задолженности оценен в 80%; основная сумма ипотеки неизвестна.)

V    - PWAF (NOI - DS) + PWF (RP - OS) + МР.

Подставляя известные элементы, получаем:

V    = 5,01877 [$65 000 - 0,8V (0,126387)] + 0,2472 [V - 0,8V (0,8775)] + 0,8V;

V    = $514 719 (более подробно см. Приложение Л).

Примечания по подстановкам:

а)    МР = 0,8V, поскольку коэффициент ипотечной задолженности равен 80%.

б)    OS = 0,8V (0,8775).

Через 10 лет остаток ипотеки составит 0,8775 текущего остатка. Текущий остаток равен 0,8V. Поэтому остаток OS через 10 лет составит

0.8.    (0,8775).

1.    DS = 0,8V (0,126387). Кредит равен 0,8V и постоянная обслуживания долга составляет 0,126387. Поэтому DS = 0,8V (0,126387).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒