2.    RP = V предполагает, что за прогнозный период стоимость не изменится.

Практическое задание 4

Определить стоимость, если известен коэффициент ипотечной задолженности (80%) и изменение стоимости — повышение на 30%. Основная сумма ипотеки и цена перепродажи неизвестны.

V.PWAF (NOI - DS) + PWF (RP - OS) + ME

Подставляя известные элементы, получаем:

V= 5,01877 [$65 ООО -0,8V (0,126387)] + 0,2472 [13V-0,8V (0,87750] + 0,8V;

V    = $582 931 (более подробно см. Приложение A).

Практическое задание 5

Определить ставку отдачи на собственный капитал, если известны другие переменные, включая текущую цену, равную 500 000 долл.

V    = PWAF (NOI - DS) + PWF (RP - OS) + МР;

$500 000 = PWAF ($65 000 - $50 555) + PWF ($500 000 - $351 000)

+  $400 000.

Подставляем PWAF и PWF при различных ставках отдачи до тех пор, пока не получим равенство (более подробно см. Приложение А). Решение: ставка отдачи лежит между 16 и 17%.

Эффект существующей закладной

Традиционная ипотечно-инвестиционная техника может быть использована для определения цены при существующей закладной на собственность. В данном случае МР означает не первоначальный, а текущий остаток ипотечного долга. В уравнении может быть использована сумма остатка долга на конец прогнозного периода или же она может быть выражена как часть текущего остатка основной суммы.

Например, предположим, что оцениваемая собственность обременена ипотекой, первоначальная сумма которой составляла 400 000 долл. Кредит был получен 5 лет назад под 12% при сроке амортизации 25 лет. Текущий остаток равен 382 613 долл. Через 10 лет остаток составит 293 641 долл., или 76,75% от текущего остатка ($293 641/$382 613 = 0,767463). Пусть в данном уравнении МР = 382 613 долл., OS = 293 641 долл. и Ь = 0,767463. Тогда:

V    = PWAF (NOI - DS) + PWF (RP - OS) + МР.

Пусть RP = V и отдача на собственный капитал = 15%. Тогда:

V    = 5,01877 ($65 000 - $50 555) + 0,2472 (V - $293 641) + $382 613; V = $508 131.

Округлено до 508 000 долл.

Эффект двух закладных

Две или большее число закладных на собственность лишь слегка усложняют базовую традиционную ипотечно-инвестиционную технику. Однако для того, чтобы учесть эти закладные, во все три этапа должны быть внесены изменения. Символы, используемые по каждой ипотеке, обозначим для удобства индексами, как показано ниже:

Этап I. DSj и DS2 показывают выплаты по обслуживанию долга по двум ипотекам.

Этап II. OSj и OS2 показывают остатки по кредитам на конец прогнозного периода.

Этап III. MPj и МР2 показывают текущие остатки по ипотекам.

Тогда:

V = PWAF (NOI - DSl - DS2) + PWF (RP - OSl - OS2) + MPj + MP2.

Эффект прогнозного периода

Период владения, или прогнозный период, который определяется как оцененный временной промежуток от момента приобретения собственности до ее перепродажи, влияет на оценку стоимости. Аналитику следует внимательно выбрать наиболее вероятный прогнозный период. Многие приносящие доход объекты перепродаются или рефинансируются в течение 10 лет после приобретения; поэтому 10 лет — наиболее часто используемый прогнозный период. Хотя 10 лет являются обоснованным сроком и часто используются на практике вследствие уменьшения вычетов из налогооблагаемого дохода на износ и процентные расходы, оптимальный период владения должен учитывать инвестиционные возможности вне оцениваемой собственности, т.е. может ли инвестор без изменения в уровне риска получить такую же или более высокую ставку дохода, инвестируя выручку от перепродажи в альтернативные объекты. Ответ на данный вопрос не может быть дан, если рассматривать только оцениваемую собственность. Для этого необходимо принять во внимание альтернативные варианты инвестиций.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒