Итак, при использовании традиционной техники прогнозный период влияет на оценочную стоимость. Это влияние является функцией постоянно изменяющейся долговой ситуации. Чем продолжительнее период владения, тем ниже оценка текущей стоимости (без учета рефинансирования и благоприятного левереджа). Со временем отношение задолженности к стоимости объекта снижается; поэтому эффект благоприятного левереджа ослабевает. Это показано на рис. 12-2.

В качестве примера варианты А и Б предусматривают одни и те же показатели: ипотека, ставка отдачи на собственный капитал и чистый операционный доход (см. табл. 12-5). По обоим вариантам в течение прогнозного срока не произойдет повышения или снижения стоимости собственности. Разница в 7 000 долл. в оценке текущей стоимости по вариантам А и Б обусловлена снижением левереджа с удлинением периода владения в случае Б. Соответственно необходимо внимательно подходить к выбору периода прогнозирования дохода, принимая во внимание ожидаемый временной промежуток между приобретением и продажей или рефинансированием собственности.

/Vю. 12-2. Изменение в соотношении долга и собственного капитала

По варианту А оценочная стоимость составляет около 517 ООО долл., в то время как в случае Б она равна 510 ООО долл.

Вариант А:

V    = 5,01877 ($14 445) + 0,2472 (V - $351 ООО) + $400 000;

V    = $72 496 + 0,2472V - $86 767 + $400 000;

V    = $517 078.

Вариант Б:

V    = 6,25933 (14 445) + 0,0611 (V - $189 391) + $400 000;

V    = $90 416 + 0,061 IV - $11 572 + $400 000;

V= $510 005.

Изменяющиеся денежные поступления

Когда ожидается, что чистый операционный доход будет изменяться от года к году, или в случаях, когда изменяются платежи по обслуживанию

ТАБЛИЦА 12-5 Влияние прогнозного срока на оценку стоимости

Описание

А

Вариант

Б

Ипотека (25 лет, 12%)

$400 ООО

$400 000

Изменение стоимости

за период владения

Конечная отдача на

собственный капитал

15%

15%

Ежегодный денежный поток

$14445

$14445

Прогнозный период

10 лет

20 лет

Оценочная стоимость

$517 000

$510 000

долга, величина денежных поступлений будет переменной. С учетом этих условий Этап I традиционной техники следует изменить таким об» разом, чтобы ежегодные денежные поступления рассматривались как серия отдельных реверсий, а не как аннуитет. Нет необходимости вносить какие-либо изменения в Этапы II и III.

РЕЗЮМЕ

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценки в рамках доходного подхода. В соответствии с этой техникой стоимость собственности определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.

При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал. В заключение традиционная техника ипотечно-инве-стиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако полученные оценки стоимости будут не лучше, чем сделанные при этом допущения.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒