Вопросы

1.    Небольшой промышленный склад сдан на 25 лет на условиях чистой аренды. Годовая арендная плата составляет 10 ООО долл., платежи должны производиться в конце каждого года. Ожидается, что по истечении срока аренды собственность будет стоить 60 ООО долл. Инвесторы хотят получить конечную отдачу в 13%.

а.    Какова текущая стоимость потока доходов?

б.    Какова текущая стоимость реверсии?

в.    Какова оценочная текущая стоимость собственности?

2.    Склад, описанный в вопросе 1, отягощен первой ипотекой в 75 ООО долл. при ставке 11%, погашаемой равными ежегодными платежами на протяжении 25 лет.

а.    Каковы ежегодные денежные поступления?

б.    Какова текущая стоимость денежных поступлений при ставке отдачи на собственный капитал 15%?

в.    Какова прогнозируемая цена перепродажи?

г.    Какова прогнозируемая выручка от перепродажи?

д.    Какова текущая стоимость оценочной выручки от перепродажи при ставке отдачи на собственный капитал 15%?

е.    Какова оценочная текущая стоимость собственности?

3.    Отдельно стоящий магазин розничной торговли сдан на условиях чистой аренды. В течение первых 5 лет ежегодная арендная плата составит 15 ООО долл., в течение последующих 5 лет — 12 ООО долл. Объект отягощен ипотечным кредитом в 100 ООО долл., предоставленным под 10% и погашаемым ежемесячными платежами на протяжении 25 лет. Инвесторы хотят получить 14%-ную отдачу на собственный капитал.

а.    Какова текущая стоимость денежных поступлений?

б.    Каким будет остаток ипотечного долга через 10 лет?

в.    Какой будет выручка от перепродажи, если, как ожидается, в конце десятого года собственность будет реализована за 200 000 долл?

4.    Ожидается, что на протяжении 5 лет ежегодный чистый операционный доход от жилого комплекса составит 30 000 долл. Объект отягощен самоамортизирующейся ипотекой в 200 000 долл., предоставленной под 12% и погашаемой ежемесячными платежами на протяжении 30 лет. Инвесторы стремятся получить 12%-ную отдачу на собственный капитал.

а.    Каковы ежегодные денежные поступления?

б.    Какова оценочная стоимость собственности при условии, что за 5 лет прогнозного периода ее цена не изменится?

Глава 13

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННАЯ ТЕХНИКА ЭЛЛВУДА

Вклад Л.У.Эллвуда в ипотечно-инвестиционный анализ состоял в разработке краткой формулы, которая позволяет получить результаты, идентичные результатам применения традиционной ипотечно-инвестиционной техники. Хотя Эллвуду часто приписывают построение шестифакторных таблиц сложного процента, эти таблицы в действительности были составлены за несколько веков до его рождения.

В данной главе рассмотрено применение формулы Эллвуда при различных условиях, ее связь с традиционной техникой, вывод данной формулы из техники инвестиционной группы и ее использование в анализе чувствительности. Поскольку техника Эллвуда сходна с традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа, многие фрагменты данной главы будут повторять предыдущую главу.

ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕХНИКИ ЭЛЛВУДА ПЕРЕД ТРАДИЦИОННОЙ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОЙ ТЕХНИКОЙ

1лавная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи; технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты. Однако в любом случае может быть применена любая техника, и результаты математических расчетов будут идентичны; поэтому выбор той или иной техники зависит от личного предпочтения аналитика и задаваемых допущений.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒