Эллвуд работал в компании по страхованию жизни. В большинстве штатов сумма ипотечных инвестиций подобных компаний ограничена предельным уровнем коэффициента ипотечной задолженности. Эллвуд обнаружил, что предварительно рассчитанные таблицы коэффициентов позволяют более эффективно обрабатывать заявки на получение кредитов. Его техника позволяет аналитику быстро рассчитывать коэффициенты капитализации при любом заданном коэффициенте ипотечной задолженности. Аналитик мажет найти стоимость объекта и затем рассчитать размер кредита как часть (75% или какой-либо другой процент) этой суммы.

Использование “С-таблиц” Эллвуда

В табл. 13-1 приведен пример “С-факторов” Эллвуда. Для того чтобы использовать “С-таблицы”, первым делом в их верхней части найдите срок амортизации ипотеки и диапазон процентных ставок, соответствующие анализируемому кредиту. Затем найдите колонку с процентной ставкой данного кредита. После этого в двух колонках в левой части таблицы найдите требуемую ставку отдачи на собственный капитал и прогнозный период. Пересечение колонки ставки процента по ипотеке и ряда ставки отдачи на собственный капитал/прогнозного периода дает С-фактор.

Например, заголовок табл. 13-1: “25-летняя амортизация: от 10,75 до 12%”. В предпоследней колонке находим “12%”, что равно процентной ставке по рассматриваемой ипотеке. В первой колонке указан “прогнозный период”. Нижняя половина табл. 13-1 рассчитана для десятилетнего прогнозного периода при различных ставках отдачи на собственный капитал. Пересечение ряда 15%-ной ставки отдачи и колонки 12%-ной ставки по ипотеке дает С-фактор, равный 0,0296. Крайняя справа колонка — это факторы фонда возмещения для соответствующего прогнозного периода при различных ставках отдачи на собственный капитал.

С-факторы, при которых ставка процента по ипотеке превышает ставку отдачи на собственный капитал, имеют отрицательное значение. В формуле может быть использован либо отрицательный коэффициент со знаком минус, рибо абсолютная величина. В любом случае знак изменяется, что дает г- Y+ тС.

ТАБЛИЦА 13-1

Пример "С-таблицы” Эллвуда при 25-летней амортизации ипотеки: от 10,75 до 12%

Ставка процента

10,75%

11%

11,25%

11,50%

11,75%

12,00%

Фактор фонда возмещения по отдаче на собственный капитал

Отдача на собственный капитал

ИПОТЕЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ

6%

-0,0462

-0,0487

-0,0512

-0,0537

-0,0562

-0,587

0,1774

7%

-0,0363

-0,0388

-0,0413

-0,0438

-0,0463

-0,0488

0,1739

8%

-0,0265

-0,0290

-0,0315

-0,0340

-0,0365

-0,0390

0,1705

9%

-0,0167

-0,0192

-0,0217

-0,0241

-0,0266

-0,0291

0,1671

10%

-0,0069

-0,0093

-0,0118

-0,0143

•0,0168

-0,0193

0Д638

11%

0,0038

0,0005

-0,0020

-0,0045

-0,0069

-0,0094

0,1606

12%

0,0128

0,0103

0,0079

0,0054

0,0029

0,0005

0,1574

13%

0,0226

0,0202

0,0177

0,0153

0,0128

0,0103

0,1543

14%

0,0325

0,0300

0,0276

0,0251

0,0227

0,0202

0,1513

Прогноз

15%

0,0423

0,0399

0,0374

0,0350

0,0325

0,0301

0,1483

ный

16%

0,0522

0,0497

0,0473

0,0448

0,0424

0,0399

0,1454

17%

0,0620

0,0596

0,0571

0,0547

0,0523

0,0498

0,1426

период

18%

0,0719

0,0694

0,0670

0,0646

0,0621

0,0597

0,1398

19%

0,0817

0,0793

0,0769

0,0744

0,0720

0,0696

0,1371

5 лет

20%

0,0916

0,0892

0,0867

0,0843

0,0819

0,0795

0,1344

21%

0,1014

0,0990

0,0966

0,0942

0,0918

0,0893

0,1318

п = 5

22%

0,1113

0,1089

0,1065

0,1041

0,1017

0,0992

0,1292

23%

0,1212

0,1188

0,1164

0,1140

0,1115

0,1091

0,1267

24%

0,1311

0,1287

0,1263

0,1238

0,1214

0,1190

0,1242

25%

0,1409

0,1385

0,1361

0,1337

0,1313

0,1289

0,1218

26%

0,1508

0,1484

0,1460

0,1436

0,1412

0,1388

0,1195

27%

0,1607

0,1583

0,1559

0,1535

0,1511

0,1487

0,1172

28%

0,1706

0,1682

0,1658

0,1634

0,1610

0,1586

0,1149

29%

0,1804

0,1781

0,1757

0,1733

0,1709

0,1685

0,1127

30%

0,1903

0,1880

0,1856

0,1832

0,1808

0,1782

0,1106

6%

-0,0447

-0,0472

-0,0496

-0,0521

-0,0546

-0,0571

0,0759

7%

-0,0352

-0,0376

-0,0401

-0,0426

-0,0450

-0,0475

0,0724

8%

-0,0257

-0,0281

-0,0386

-0,0330

-0,0355

-0,0379

0,0690

9%

-0,0161

-0,0186

-0,0210

-0,0234

-0,0259

-0,0283

0,0658

10%

•0,0066

-0,0090

-0,0114

-0,0138

-0,0163

-0,0187

0,0627

Прогноз

11%

0,0030

0,0006

-0,0018

-0,0042

-0,0066

-0,0091

0,0598

ный

12%

0,0126

0,0102

0,0078

0,0054

0,0030

0,0006

0,0570

13%

0,0222

0,0199

0,0175

0,0151

0.0127

0,0103

0,0543

период

14%

0,0319

0,0295

0,0271

0,0247

0,0223

0,0199

0,0517

15%

0,0415

0,0392

0,0368

0,0344

0,0320

0,0296

0,0493

10 лет

16%

0,0512

0,0488

0,0465

0,0441

0,0417

0,0394

0,0469

17%

0,0609

0,0585

0,0562

0,0538

0,0515

0,0491

0,0447

п = 10

18%

0,0706

0,0682

0,0659

0,0635

0,0612

0,0588

0,0425

19%

0,0803

0,0780

0,0756

0,0733

0,0709

0,0686

0,0405

20%

0,0900

0,0877

0,0854

0,0830

0,0807

0,0783

0,0385

21%

0,0977

0,0974

0,0951

0,0928

0,0904

0,0881

0,0367

22%

0,1095

0,1072

0,1049

0,1026

0,1002

0,0979

0,0349

23%

0,1193

0,1170

0,1147

0,1123

0,1100

0,1077

0,0332

24%

0,1290

0,1267

0,1244

0,1221

0,1198

0,1175

0,0316

25%

0,1388

0,1365

0,1342

0,1319

0,1296

0,1273

0,0301

26%

0,1486

0,1463

0,1440

0,1417

0,1394

0,1371

0,0286

27%

0,1584

0,1561

0,1539

0,1516

0,1493

0,1469

0,0272

28%

0,1682

0,1660

0,1637

0.1614

•0,1591

0,1568

0,0259

29%

0,1780

0,1758

0,1735

0.1712

0,1689

0,1666

0,0247

30%

0,1879

0,1856

0,1833

0,1811

0,1788

0,1765

0,0235

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТОВ ЭЛЛВУДА ПО МЕТОДУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ

Общий коэффициент капитализации Эллвуда, г, может быть рассчитан методом инвестиционной группы (ВОТ). В чистом виде метод инвестиТАБЛИЦА 13-2


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒