Например, предположим, что ипотечный кредитор предоставляет 80% выкупного капитала по ставке 12%, в то время как вклад самого инвестора составляет 20% при отдаче 15%. Расчет коэффициента капитализации методом инвестиционной группы показан в табл. 13-4.

В коэффициент, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен г —

ТАБЛИЦА 13-4

Чистая инвестиционная группа

Источник выкупного Доля в выкупном капитала капитале

Ставка Взвешенная отдачи требуемая ставка

Ипотека 80% X 12% = 9,6% Собственный капитал 20% X 15% = 3.0% Взвешенный коэффициент: чистая инвестиционная группа 12,6%

общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.

Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из ежегодного чистого операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал. Поскольку это текущее требование, которое должно быть удовлетворено инвестором, оно добавляется к ставке, полученной чистым методом BOI. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента) на коэффициент ипотечной задолженности. С учетом кредитной постоянной

0,126387 и ставки процента 0,12 разница между ними — 0,006387, будучи умноженной на 80%-ный коэффициент ипотечной задолженности, дает поправку в 0,0051096 (0,8 X 0,006387 = 0,0051096). Результат, полученный путем прибавления данной суммы к коэффициенту капитализации по чистому методу BOI, учитывает амортизацию кредита.

Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения; затем эта ставка вычитается из коэффициента BOI. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал, зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной ежегодной ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Например, по 25-летнему ипотечному кредиту при ставке 12% в течение 10-летнего прогнозного периода будет выплачено 12,25% от первоначальной суммы. Если на кредит приходится 80% стоимости и инвесторы в собственный капитал хотят получить отдачу 15%, то поправка 2 составит

0,80 х 0,1225 х 0,04925 = 0,0048265.

Исходя из заданных переменных, г-фактор Эллвуда рассчитывается, как показано в табл. 13-5.

Сумма поправки к базовому r-коэффициенту Эллвуда на прогнозируемое повышение или снижение стоимости собственности рассчитывается путем умножения процента изменения стоимости на фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал. Результат вычитается из общего коэффициента при прогнозируемом повышении стоимости и прибавляется при снижении стоимости.

Глава 14

ДЕНЕЖНЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ И ВЫРУЧКА ОТ ПЕРЕПРОДАЖИ ПОСЛЕ УПЛАТЫ НАЛОГОВ

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа (а также техника Эллвуда) принимает во внимание три из четырех видов финансовых выгод, получаемых инвесторами в собственный капитал от владения приносящей доход собственностью. Эти три вознаграждения следующие: денежные поступления, повышение стоимости объекта и уменьшение ипотечного долга. Однако эти техники не учитывают налоговых последствий от владения недвижимостью.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒