Последствия подоходного налогообложения отражаются на собственниках недвижимости на этапах покупки и использования, а также при перепродаже объекта. Поскольку по Закону о налоговой реформе 1986 года обычные ставки подоходного налога для физических лиц были увеличены до 33%, налоги могут оказывать значительное влияние на доход собственника после уплаты налога.

Некоторые инвестиции в недвижимость обеспечивают денежные поступления, полностью облагаемые налогом; денежные поступления от других объектов подлежат частичному налогообложению; третьи дают денежный поток, который полностью освобождается от уплаты налогов, а некоторые даже приносят налоговые убытки, которые помогают укрыть налогооблагаемый доход, получаемый из других источников. Тем не менее Закон о налоговой реформе 1986 года ограничивает возможности относить убытки от недвижимости на другие виды доходов.

Инвестиции в объекты недвижимости разбиваются на три этапа:

1.    Покупка (приобретение).

2.    Период владения (использование).

3.    Ликвидация (перепродажа).

Последствия подоходного налогообложения проявляются на каждом этапе. Эффективное планирование может помочь минимизировать или отложить выплаты подоходных налогов на каждом этапе.

ОПЫТ РАЗЛИЧНЫХ СУБЪЕКТОВ: ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ НАЛОГОВЫЙ РЕЖИМ

Ситуация с подоходными налогами для отдельных субъектов, уплачивающих налоги, различна. Этими субъектами могут быть отдельные люди, супруги, которые уплачивают налоги совместно или по отдельности, главы домохозяйств, товарищества, товарищества с ограниченной ответственностыо, корпорации, корпорации, относящиеся к Подразделу S *, неприбыльные организации, трасты, инвестиционные трасты в объекты недвижимости и др. Для каждого субъекта существуют различные налоговые правила и ставки.

Последствия подоходного налогообложения для основного собственника

Последствия подоходного налогообложения для основного собственника зависят не только от величины дохода, получаемого от конкретных инвестиций, но и от доходов и вычетов, получаемых из источников, внешних по отношению к оцениваемым инвестициям. Поэтому бывает трудно делать выводы о последствиях данного инвестиционного предложения для общей ситуации с налогами для любого инвестора. Тем не менее можно сделать обобщение о прогнозируемом налогооблагаемом доходе (или убытке) и доходе (или убытке) от продажи капитального актива, которые, как ожидается, будут получены от оцениваемых инвестиций. Величина налоговых выплат (или экономии) от владения данными инвестициями зависит от типа инструмента (субъекта) собственности и его других доходов, а также от субъекта основного собственника и его внешних по отношению к собственности доходов.

Например, предположим, что одним из партнеров в товариществе, владеющем производственным объектом и многоквартирным комплексом, является корпорация. Сама корпорация может владеть муниципальными облигациями, магазином и другими инвестициями, помимо партнерства в данном товариществе. Акционеры данной корпорации могут иметь другие доходы за счет зарплаты, получения процентов, роялти и прироста капитала. Налоговое воздействие многоквартирного жилого комплекса на акционеров корпорации не может быть определено без раскрытия всех других источников и величин доходов и налогов для других субъектов как с учетом многоквартирного комплекса, так и без него. Более того, необходимо учитывать такие факторы, как характер товарищества (полное или с ограниченной ответственностью); характер участия корпорации в данном товариществе (полный партнер или с ограниченной ответственностью); относится ли корпорация к Подразделу S или является индивидуальной холдинговой компанией; а также тип заполняемой налоговой декларации, данные о прошлых доходах и убытках всех участвующих субъектов. Все эти факторы могут привести к колоссальным различиям в налоговых последствиях от владения многоквартирным комплексом для основного собственника.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒