ЭТАП I. ПОКУПКА (ПРИОБРЕТЕНИЕ)

Существуют определенные возможности для снижения налогов уже на этапе покупки. До 1969 г. многие инвестиции предусматривали авансовые выплаты процентов за 5 предстоящих лет. Покупатели выплачивали освобождаемые от налогообложения денежные средства в качестве процентов вместо всего или части собственного капитала. Другие вычеты включали проценты и налоги, выплаченные за период строительства, авансовые платежи партнеров с ограниченной ответственностью за услуги, оказанные полными партнерами, обратное распределение убытков, накопившихся за год, для инвесторов, купивших объект позднее в том же году, и в некоторых случаях — непропорциональное распределение налоговых вычетов, в силу чего собственнику меньшей доли в партнерстве приписывались все вычеты по износу, определенные для товарищества. После 1969 г. Конгресс США устранил эти и другие лазейки.

Покупатели инвестиционной собственности более не вправе требовать вычетов ни за дисконтные пункты, которые они выплачивают с целью получения финансирования, ни за большинство других расходов, которые они могут понести при совершении сделки. Проценты и налоги, которые выплачиваются в период строительства, должны быть прибавлены к налоговой базе по данному объекту недвижимости, и на них должен начисляться износ. За период с 1969 по 1986 г., в результате внесения ряда изменений в налоговое законодательство, постепенно закончилась предшествовавшая 1969 г. эра, характеризовавшаяся наличием существенных вычетов, применявшихся уже на этапе приобретения недвижимости.

Налоговая база

Как правило, привлечение заемных средств не является налогооблагаемым событием; поэтому деньги, полученные по ипотечному кредиту, не являются налогооблагаемым доходом независимо от того, предоставлены они третьей стороной или продавцом недвижимости. Денежный платеж покупателя вместе с ипотечным кредитом составляет цену покупки собственности и ее налоговую базу. Налоговая база (tax basis) — это термин, используемый для описания чьих-либо инвестиций в объект собственности. Капитальные затраты, которые представляют собой невычитаемые из налогооблагаемого дохода суммы на улучшение собственности, прибавляются к этой базе. Износ, объявляемый в целях налогообложения, также рассчитывается исходя из этой базы. После вычета начисленного износа определяется скорректированная налоговая база (adjusted fax basis) — сумма, на основе которой рассчитываются доходы или потери от перепродажи.

Каждый последующий собственник начинает с налоговой базы, определяемой выплаченной ценой покупки, независимо от того, какой была скорректированная налоговая база продавца. Это позволяет начислять износ на один и тот же объект собственности несколько раз, но только один раз каждым собственником.

ЭТАП II. ПЕРИОД ВЛАДЕНИЯ (ИСПОЛЬЗОВАНИЕ)

В течение периода владения рентный доход включается в декларацию о подоходном налоге наряду с процентными и прочими доходами. Вычеты разрешены для тех расходов, которые являются обычными и необходимы для ведения бизнеса. Они включают расходы на обслуживание и ремонт, рекламу, вознаграждение управляющим, на коммунальные услуги, зарплату и налоги на зарплату, отлаженные амортизационные отчисления, проценты и начисление износа.

Операционные расходы

Обычно все “операционные расходы”, определяемые аналитиком недвижимости, вычитаются из налогооблагаемого дохода, за исключением резерва на замещение. Вычеты не разрешены по денежным средствам, которые просто откладываются на счет резерва на замещение для последующего использования в бизнесе. Позднее, когда приобретаются компоненты замещения — ковровые покрытия, оборудование, крыша, в течение срока их экономически полезной жизни на них может начисляться износ.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒