Обслуживание долга

Проценты по объекту собственности, который используется в бизнесе, обычно полностью вычитаются из налогооблагаемого дохода. Тем не менее Законы о налоговой реформе 1969 и 1976 годов ограничили “процентные расходы по инвестициям”. Эти ограничения относятся к процентам по кредитам для объектов недвижимости, сданных на условиях чистой аренды. Закон о налоговой реформе 1986 года исключил проценты, выплачиваемые по сданному в аренду объекту недвижимости, из правил о выплате процентов по инвестициям. Несмотря на это, большинство многоквартирных комплексов, торговых центров, отелей, складских помещений и других объектов управляются как предприятия бизнеса, а не как “инвестиции”. Проценты, выплачиваемые по таким долгам, вычитаются из налогооблагаемого дохода; однако существуют ограничения на отнесение убытков на непассивные доходы. Выплаты основной суммы ипотечного кредита не вычитаются из налогооблагаемого дохода. В момент привлечения заемных средств они не подлежат налогообложению, поэтому логично, что суммы выплат в счет погашения долга не вычитаются.

По самоамортизирующимся ипотечным кредитам, которые предусматривают равновеликие выплаты, большая часть денежных платежей в первые годы приходится на выплату процентов. В последующие годы, по мере сокращения основной суммы кредита, все большая часть денежного платежа по обслуживанию долга будет приходиться на выплаты основной суммы, не вычитаемые в целях налогообложения. В неизменной сумме денежного платежа по ежегодному обслуживанию долга доля освобождаемой от налогообложения части (выплата процентов) будет изменяться в зависимости от изменения остатка основной суммы кредита, в то время как последний будет изменяться с возрастом самого кредита. С течением времени финансируемая за счет заемных средств недвижимость будет приносить все больший налогооблагаемый доход, даже если денежные поступления останутся неизменными.

Учет износа

Бухгалтерское начисление износа — это метод распределения затрат на приобретение изнашивающегося актива в течение периода его экономически полезной жизни. В целях подоходного налогообложения начисление износа — это способ учета оцененного физического износа актива. Суммы износа могут быть заявлены как налоговые вычеты по зданиям и сооружениям (но не по земле), независимо от того, повышается или снижается на рынке стоимость объекта. Для заявления износа в декларации о подоходном налоге необходима бухгалтерская запись, а не денежный платеж.

Преимущества вычета износа. Во многих случаях инвестирования в объекты недвижимости вычеты износа обладают значительной стоимостью. Вычеты уменьшают подоходные налоги без денежного платежа. Однако приходит день расплаты. В конечном счете налоговые последствия совпадают с реальной экономической ситуацией. Вычеты износа позволяют уменьшить скорректированную налоговую базу собственности; поэтому доход от перепродажи капитального актива будет более значительным, и с него должен быть уплачен налог. Большинство инвесторов отдают предпочтение значительным суммам текущих вычетов износа, несмотря на будущий налог, из-за: 1) стоимости денег во времени и 2) возможности применения более низких налоговых ставок при перепродаже. Более низкие налоговые ставки могут быть обусловлены более благоприятными ставками налога на доход от продажи или планированием продажи на такой налоговый год, когда произойдут компенсирующие потери. Стоимость денег во времени означает, что для налогоплательщиков предпочтительнее заплатить налоги позже, а не сейчас. Это равносильно получению беспроцентного кредита от правительства США.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒