СТРУКТУРА КНИГИ - БЛОЧНЫЙ ПРИНЦИП ПОСТРОЕНИЯ

Ключевой особенностью данной книги является ее структура и организация. Для выработки понимания существа вопроса использован систематический блочный подход. Рассмотрение аналитических методов начинается с простых конфигураций доходов; по мере продвижения вперед разбираются более сложные примеры. Рис. 1-3 описывает последовательность рассмотрения различных вопросов. Он показывает, какое место в структуре книги занимает каждая глава.

В гл. 2 вводятся принципы оценки недвижимости и объясняется, как они соотносятся с процессом оценки. Последний представляет собой упорядоченный метод решения проблем, применимый к большинству приносящих доход объектов собственности.

1л. 3 и 4 посвящены сложному проценту и дисконтированию. Эти понятия положены в основу математических расчетов, используемых в сложных аналитических методах. Читателю предлагается значительный объем материала для усвоения и работы с шестью функциями сложного процента. Овладев ими, читатель сможет понять, как используются функции сложного процента и дисконтирования в оценке недвижимости и инвестиций. В гл- 3 и 4 описано использование финансового калькулятора, однако применять его рекомендуется только после освоения базовых расчетов по функциям сложного процента.

1л. 5 знакомит читателя с коэффициентами капитализации. В соответствии с терминологией, принятой в оценке недвижимости, коэффициент капитализации состоит из двух элементов: первый — ставка процента или дисконта; второй — норма возврата капитала, инвестированного в актив. В гл. 5 объясняется, как рассчитать ставку процента (до-

Рис. 1-3. Построение блоков оценки приносящей доход недвижимости ход на инвестиции) и чем она отличается от нормы возврата капитала. Помимо этого, в ней показаны различные способы учета возврата капитала и прироста стоимости капитала.

Доход от некоторых видов инвестиций может быть разделен по различным компонентам, которые его приносят. В физическом плане такой подход делит объект недвижимости на постройки и землю. С финансовой точки зрения компонентами являются ипотечное финансирование и собственные инвестиции. В гл. 6 рассматривается метод физи ческого разделения. Объясняются три вида техники остатка. Вводится понятие стоимости реверсии, которая должна быть получена при перепродаже недвижимости.

В качестве предварительного шага к оценке приносящей доход собственности необходимо собрать точную финансовую информацию об использовании недвижимости. Важным источником такой информации являются данные бухгалтерского учета, однако они не всегда отражают экономические реалии, и поскольку эти данные не обязательно систематизированы удобным для оценки образом, они должны быть скорректированы и проанализированы с тем, чтобы их можно было использовать в процессе оценки. В гл. 7 показано, каким образом бухгалтерская информация может быть преобразована в значимые данные, а также описаны коэффициенты, используемые в оценке и анализе недвижимости. В данной главе предложен пример гипотетической приносящей доход собственности. Этот базовый пример используется в книге и в дальнейшем, является общей нитью, проходящей через остальные главы. В процессе изложения материала в пример вносятся изменения, к нему применяются все более сложные методы. Таким образом, воедино связываются различные понятия, сохраняется последовательность анализа.

Результаты применения техники расчетов не будут иметь какого-либо смысла при отсутствии реалистичных допущений и прогнозов относительно сумм и времени получения ожидаемых будущих доходов. В гл. 8 описываются методы, обычно применяемые для прогнозирования денежных потоков от использования недвижимости, а также выручки от ее перепродажи.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒