Метод начисления износа. Налоговый закон 1986 г. требовал применения прямолинейного метода начисления износа ко всем объектам недвижимости. Этот метод предусматривает начисление одинаковых сумм износа, за исключением года покупки и года продажи. Налоговым управлением США разработаны таблицы для определения суммы износа, разрешенной к начислению в каждом году (см. табл. 14-2). Данные таблицы рассчитаны для середины месяца, поэтому сумма начисляемого износа остается неизменной, независимо от того, в какой день месяца была приобретена собственность. Как следует из таблиц, покупка, совершенная в январе, дает возможность начислить значительно большую сумму износа за первый год, чем покупка в феврале. Тем не менее сумма начисленного износа будет одной и той же в случае совершения сделки 1 января или 31 января. Совершение сделки 1 февраля вместо 31 января приведет к потере суммы износа за один месяц.

Методы ускоренного начисления износа для объектов недвижимости были разрешены только по покупкам, совершенным до 1987 г. Ускоренное начисление износа дает более высокие налоговые вычеты на начальных этапах владения объектом и меньшую сумму износа позднее. В случае ускоренного начисления износа его превышение над суммой износа по прямолинейному методу обычно облагалось налогом по высоким налоговым ставкам при перепродаже.

Новый или использованный объект. Со времени принятия налогового закона 1981 г., сумма износа, начисляемого по объекту недвижимости, не зависит от возраста объекта или числа совершенных с ним продаж.

Жилой или нежилой объект. Определение того, является ли собственность жилой, зависит от того, какая часть валового дохода получается от входящих в него единиц жилого фонда. Для того чтобы объект был классифицирован как жилая собственность, каждый год от единиц жилого фонда должно поступать по крайней мере 80% валового дохода. Например, предположим, что на первом этаже высотного многоквартирного комплекса расположены магазины, арендная плата за которые составляет более 20% суммарного годового рентного дохода от всего здания. В этом случае здание будет считаться нежилым. Б то же время, если рентный доход от магазинов составляет менее 20% валового дохода, здание будет классифицировано как жилое. Объекты переходного типа, такие, как гостиницы, относятся к нежилым объектам.

Отдельная частная резиденция классифицируется как жилая, однако на нее не может быть начислен износ в целях подоходного налогообложения, за исключением тех случаев, когда она используется в бизнесе, т.е. сдается в аренду. По закону о налогообложении жилая собственность включает дома на две или три семьи, высотные многоквартирные дома, садовые дома и др.

Рисковые суммы. Налоговый закон 1986 г. распространил оговорку о риске на инвестиции в недвижимость. Это не дает возможности собственнику недвижимости увеличивать налоговые вычеты сверх той суммы, которая мажет быть потеряна в финансовом смысле. В категорию рисковых сумм включаются денежные средства, расходуемые для покупки объекта, база собственности, вносимая инвестором, а также долг, по которому инвестор несет персональную ответственность. Налоговые потери и освобожденные от налога распределяемые денежные средства не могут превышать этой общей величины. Существует одно исключение для безоборотных кредитов, предоставляемых третьей стороной: они могут быть прибавлены к рисковой сумме. Тем не менее это исключение не применяется при финансировании сделки продавцом. Кредиторы, которые лишают заемщика права выкупить заложенную собственность и предоставляют кредит для ее перепродажи, не являются третьей стороной, поэтому инвесторы в собственный капитал не могут рассматривать такие кредиты как рисковые (см. рис. 14-1).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒