Пример начисления износа. Например, предположим, что многоквартирный дом покупается за 500 000 долл. Стоимость земли составляет 125 000 долл. На землю не начисляется износ. Стоимость бытовых приборов, ковровых покрытий, некоторых принадлежностей и другого движимого имущества, включенного в продаваемый объект, равна 100 ООО долл. Остаточный срок их жизни составляет 10 лет, они не обладают Ликвидационной стоимостью и считаются краткосрочными активами. Долгосрочные активы — это остов здания и компоненты, на которые приходятся остальные 275 000 долл. Продолжительность их полезной жизни в целях начисления износа составляет 27,5 лет, они не имеют ликвидационной стоимости. Резюме показано в табл. 14-3.

Рис. 14-1. Скорректированная налоговая база для объекта недвижимости, на который начисляется износ

ТАБЛИЦА 14-3

Затраты, продолжительность жизни и суммы износа за первый год при различных методах начисления износа

Ахтив

Затраты (в долл.)

Продолжительность жизни

Земля

125 000

Бесконечная

Приборы, ковровые покрытия

(с коротким сроком жизни)

100 000

10 лет

Здание и компоненты (с долгим сроком жизни)

275..0Q0

35 лет

Всего

500 000

Налогооблагаемый доход или убытки

Налогооблагаемый доход или убытки, от приносящей доход недвижимости рассчитываются путем вычета из действительного валового дохода освобождаемых от налогов операционных расходов, процентов и начисленного износа. В пятой строке табл. 14-4 показаны величины налогооблагаемого дохода, или убытков, за первые два года и за одиннадцатый год при допущении о неизменности рентных поступлений и операционных расходов.

В течение первых нескольких лет собственность приносит налоговые убытки. Если бы был применен метод ускоренного начисления износа, то в первые годы налоговые потери были бы еще больше. В последующие годы, по мере снижения процентных выплат и суммы освоТАБЛИЦА 14-4

Налогооблагаемый доаюд или убытки (в долл.)

Статья

Год 1

Год 2

Год 11

1. Действительный валовой доход

98 000

98 000

98 000

2. Операционные расходы

31 000

31000

31 000

($2000 резерв на замещение

не облагается налогом)

3. Проценты (под 12% на 25 лет,

47 854

47 512

41644

$400 000 кредит)

Начисление износа

по прямолинейному методу:

активы с коротким сроком

10 000

10 000

10 000

активы с долгим сроком

10 000

10 000

4. Общие налоговые вычеты

98 854

98 512

82 644

5. Налогооблагаемый доход (или убытки)

(854)

(512)

15 356

6. Минус Основные выплаты по кредиту

(2 701)

(3 043)

(8 911)

7. Минус Резерв на замещение

(2 000)

(2 000)

(2 000)

8. Плюс: Начисленный износ (неденежный)

20 000

20 000

10 000

9. Поступления денежных средств

14 445

14 445

14 445

божденного от налога износа, объект начинает приносить налогооблагаемый доход. Различия в результате — налогооблагаемый доход, или убытки, имеют место даже при условии сохранения неизменной величины денежных поступлений.

Согласование налогооблагаемого дохода с поступлениями денежных средств до уплаты налога

Сумма поступлений денежных средств до уплаты налога и налогооблагаемый доход различаются из-за вычитаемых в целях налогообложения неденежных статей (износ) и обязательных не вычитаемых денежных платежей (погашение основной суммы кредита и резервы на замещение). Чтобы согласовать эти две величины, начнем с налогооблагаемого дохода; затем вычтем облагаемые налогом суммы обязательных денежных платежей (погашение основной суммы кредита и резервы на замещение) и вновь прибавим неденежные налоговые вычеты (износ). В результате получим поступление денежных средств до налогообложения. В строках 6—9 табл. 14-4 показан процесс согласования. Если, напротив, начать с поступлений денежных средств до уплаты налогов, то последовательность расчетов будет обратной: вычтем из этой величины износ и вновь прибавим амортизацию основной суммы кредита и отчисление в резервы на замещение. В результате получим налогооблагаемый доход, или убытки.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒