Взаимосвязь между износом и выплатами основной суммы кредита

Износ, заявленный в целях подоходного налогообложения, позволяет производить налоговые вычеты без денежных платежей. Выплаты основной суммы кредита осуществляются в форме денежных платежей, не вычитаемых в целях подоходного налогообложения, поэтому они оказывают противоположный эффект. Если все другие операционные расходы вычитаются из налогооблагаемого дохода (как при отсутствии резерва на замещение), то разница между величиной заявленного в налоговых целях износа и платежами в счет погашения основной суммы кредита четко отражена в налогооблагаемом доходе. Любое превышение износа над выплатами основной суммы кредита приведет к тому, что часть поступлений денежных средств до налогообложения будет освобождаться от налога. В случае если выплаты основной суммы кредита будут равны износу, вся сумма поступлений денежных средств до налогообложения будет облагаться налогом. А если выплаты основной суммы кредита превысят износ, то налогооблагаемый доход будет выше поступлений денежных средств до налогообложения. Резервы на замещение требуют денежных выплат, которые не вычитаются из налогооблагаемого дохода; поэтому при оценке соотношения между налогооблагаемым доходом и поступлением денежных средств до налогообложения эти выплаты должны быть прибавлены к платежам в счет погашения основной суммы кредита.

Налогооблагаемый доход и налоговые платежи

Налогооблагаемый доход (или убытки) от инвестиций в недвижимость

—    это сумма, приносимая оцениваемыми инвестициями, которая должна быть прибавлена к другим налогооблагаемым доходам, полученным собственником за год (или вычтена в случае убытков). Для того чтобы найти сумму действительных налоговых выплат с дохода (или экономии на налогах в случае убытков), необходимо определить причитающуюся сумму налогов на весь доход собственника как с учетом инвестиций в недвижимость, так и без них. Разница в налоге и будет составлять сумму налоговых выплат или налоговой экономии в связи с инвестициями в недвижимость. Когда налог выражен в процентах к налогооблагаемому доходу (или убыткам) от собственности, он называется предельной налоговой ставкой для инвестора. Предельная ставка (marginal rate) определяется как ставка налоговой экономии или налоговых выплат по дополнительному доходу (или убыткам) инвестора.

Налогооблагаемый доход (taxable income) — это не сумма налога. Федеральные ставки подоходного налога для частных лиц варьируют от О до 33% от налогооблагаемого дохода. Таким образом, налоговая ставка

—    это определенный процент от налогооблагаемого дохода, но не свыше 33%. При расчете денежных поступлений после уплаты налога не забудьте вычесть из поступлений денежных средств до уплаты налога сумму оцененного налогового платежа (или прибавить сумму налоговой экономии). Оцененная сумма налога (или налоговой экономии) — это процент от оцененного налогооблагаемого дохода (или убытков).

Например (используя табл. 14-4), если прогнозируемые налоговые убытки составляют 854 долл. (за первый год ), то инвестор с учетом 40%-ной налоговой ставки, включающей штатные подоходные налоги, сэкономит 342 долл. Сумма поступлений денежных средств до уплаты налогов в 14 445 долл. плюс экономия на налогах в 342 долл. дает результирующую величину поступлений денежных средств после уплаты налогов в 14 787 долл. (14 445 долл. + 342 долл. = 14 787 долл.). В то же время, при применении 40%-ной налоговой ставки к налогооблагаемому доходу в 15 356 долл. (за 11-й год) сумма налоговых выплат равна 6142 долл., поэтому величина поступлений денежных средств до уплаты налогов в 14 445 долл. сократится на 6142 долл., в результате чего поступления денежных средств после уплаты налогов составят 8303 долл.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒