Доход от пассивной деятельности. Налоговый закон 1986 г. установил три категории дохода: активный, портфельный и пассивный. Деятельность, связанная с получением рентного дохода от недвижимости, носит пассивный характер. Убытки от пассивной деятельности не могут быть отнесены на непассивный доход; учет таких убытков будет отложен до того момента, тогда пассивная деятельность станет приносить доход. Существует одно исключение, позволяющее активному арендодателю вычитать до 25 ООО долл. пассивных убытков. Этот момент наступает, когда скорректированный валовой доход превышает 100 ООО долл. В табл. 14-5 используется допущение о том, что небольшие убытки в начальные годы могут быть отнесены на другие доходы.

ТАБЛИЦА 14-5

Поступления денежных средств после уплаты налогов для рассматриваемых инвестиций

Год

Поступления денежных средств до уплаты налогов (в долл.)

Экономия на налогах (платеж)

Поступления денежных средств после уплаты налогов (в долл.)

14 445

14 787

14 445

14 650

14445

14 496

14 445

(123)

14 322

14 445

(319)

14126

14 445

(540)

13 905

14 445

(788)

13 657

14 445

(1068)

13 377

14 445

(1384)

13 061

14 445

(1740)

12 705

ЭТАП III. ЛИКВИДАЦИЯ (ПЕРЕПРОДАЖА)

При перепродаже объекта собственник получает налогооблагаемый доход от продажи или несет убытки. Когда цена перепродажи выше, чем скорректированная налоговая база стоимости объекта, то имеет место доход. В случае если цена перепродажи меньше скорректированной налоговой базы, результатом будут налоговые убытки. Для определения суммы выручки от перепродажи после уплаты налога налог на доход от продажи должен быть вычтен из выручки до уплаты налога.

Выручка от перепродажи после уплаты налога

Выручка от перепродажи после уплаты налога — это выручка от перепродажи до уплаты налога минус налоговые платежи. Расчет выручки от перепродажи до уплаты налога был описан в главах, посвященных традиционной технике и технике Эллвуда. Напомним, что при расчете выручки от перепродажи до уплаты налога из цены перепродажи следует вычесть:

1.    Затраты на совершение сделки, такие, как комиссионные.

2.    Остаток ипотечного кредита на момент перепродажи.

Для получения выручки от перепродажи после уплаты налога необходимо вычесть налог на доход от перепродажи.

Для расчета дохода или убытков от перепродажи из цены перепродажи следует вычесть:

1.    Затраты на совершение сделки.

2.    Скорректированную налоговую базу собственности на момент перепродажи.

Скорректированная налоговая база обычно представляет собой первоначальные затраты плюс капитальные улучшения (такие, как ремоделирование, новая крыша, пристроенное крыло и другие понесенные капитальные затраты, не вычитаемые из налогооблагаемого дохода) за минусом накопленного износа, заявленного в целях подоходного налогообложения. Это показано на рис. 14-2.

Например, предположим, что собственность была куплена за 500 ООО долл. и спустя 10 лет перепродана за 640 ООО долл. Затраты по совершению сделки составили 39 ООО долл.; при вычитании их из цены перепродажи получаем реализованную “сумму” в 601 000 долл. На объекте не было никаких капитальных улучшений. Сумма износа, заявленного за весь период владения, составила 200 000 долл., поэтому скорректированная налоговая база объекта при перепродаже составляет 300 000 долл. (500 000 долл. затрат - 200 000 долл. износа). Налогооблагаемый доход от прироста стоимости равен 301 000 долл. (полученные 601 000 долл. - 300 000 долл. скорректированной налоговой базы в 301 000 долл. дохода).

Виды доходов

Федеральный налоговый кодекс (Internal Revenue Code) выделяет несколько видов доходов; некоторые виды облагаются налогом по более благоприятным ставкам. Ниже перечислены некоторые виды доходов от объектов недвижимости:


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒