Доходы по Разделу 1231. В Раздел 1231 обычно включаются все объекты собственности, по которым начисляется износ и которые используются в бизнесе. Если такой объект продается с доходом, то величина прироста обычно облагается налогом на доход от продажи капитальных активов. Так как это относится к недвижимости, то избыточный доход, полученный в результате применения метода ускоренного начисления износа за период владения объектом (сверх дохода при использовании метода прямолинейного начисления износа), будет облагаться налогом как обычный доход по Разделу 1250. Чистые убытки по собственности, включенной  в Раздел 1231, подлежат вычету как обычные убытки. Убытки по таким объектам означают, что износ, заявленный в целях налогообложения, был недостаточным по сравнению с реальным экономическим снижением стоимости объекта.

Доходы, по Разделу 1250. Раздел 1250 Федерального налогового кодекса применяется к избыточному доходу, полученному в результате ускоренного начисления износа по объектам недвижимости, используемым в бизнесе. Положения Раздела 1250 несколько раз изменялись в течение 60 — 70-х годов. Каждый раз этот раздел сокращался, и в настоящее время, после реформы 1976 г., вся сумма избыточного начисленного износа на объекты недвижимости налогооблагается как обычный доход, за исключением некоторых определенных видов низкодоходных многоквартирных домов.

Налогооблагаемый доход от продажи и выручка от перепродажи до уплаты налога

Расчет дохода от перепродажи отличается от расчета выручки от перепродажи до уплаты налога. В то время, как остаток ипотечного кредита на момент перепродажи оказывает существенное влияние на выручку от перепродажи до уплаты налога, он никак не влияет на налогооблагаемый доход. Например, предположим, что приносящий доход объект недвижимости был куплен за 500 000 долл. В результате начисления износа его скорректированная налоговая база составила 300 000 долл., через 10 лет он был продан за 601 000 долл., за вычетом затрат на сделку. Доход от продажи составляет 301 000 долл. (601 000 долл. - 300 000 долл.), несмотря на задолженность по объекту. Для сборщика налогов не имеет значения, была ли собственность отягощена ипотечным кредитом в 600 000 долл. или в 400 000 долл. или же она была всегда свободна от задолженности. Однако это очень важно для продавца. Возможно возникновение непростой ситуации в момент перепродажи объекта, обременного большим ипотечным кредитом, если износ начислялся по ускоренному методу. Выручка от перепродажи до уплаты налога мажет быть очень незначительной, поскольку остаток долга мажет быть почти равен цене перепродажи. Доход от продажи и соответствующий налог на него могут быть значительными, поскольку применение метода ускоренного начисления износа ведет к быстрому сокращению скорректированной налоговой базы, и избыточный износ облагается по обычным налоговым ставкам. При перепродаже продавец окажется в неудобной ситуации, если сумма его налоговых обязательств выше, чем денежные средства, вырученные от перепродажи.

Экстремальная ситуация складывается в случае потери права на выкуп объекта. Предполагается, что цена продажи такого объекта должна быть на уровне остатка долга по ипотечному кредиту. Если на тот момент остаток по ипотеке превышает скорректированную налоговую базу, то появляется налогооблагаемый прирост стоимости, однако у бывшего собственника не будет денежных средств, чтобы заплатить налог.

Налогооблагаемый доход от перепродажей и реальная экономическая ситуация в конечном счете совпадают. За период владения собственник приносящего доход объекта мажет заявлять износ, ускоренный износ. В целом износ уменьшает налогооблагаемый доход от использования собственности. Однако износ также увеличивает размер потенциального дохода от перепродажи, поскольку он сокращает скорректированную налоговую базу собственности. Постепенно реальная экономическая ситуация и налоговые последствия совпадут. За исключением тех случаев, когда стоимость собственности снизится на ту же сумму, что и сумма начисленного в целях подоходного налогообложения износа, собственник получит налогооблагаемый доход от перепродажи. Несмотря на этот “день расплаты”, когда налоговая ситуация совпадет с реальной экономикой, большинство инвесторов предпочитают заявлять как можно больший износ по крайней мере по трем причинам. Во-первых, это позволяет отложить выплату налогов; связанная с этим экономия сама по себе имеет смысл. Во-вторых, доход при перепродаже может рассматриваться как доход от продажи капитальных активов, ставки обложения которого могут оказаться ниже, чем обычные ставки подоходного налога. В-третьих, при тщательном планировании налога на наследство и дарения, можно избежать или минимизировать налог на потенциальный доход от продажи.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒