В качестве примера выручки от перепродажи после уплаты налога предположим, что собственность была куплена за 500 ООО долл., и через 10 лет за счет начисления износа по прямолинейному методу ее остаточная стоимость составила 300 000 долл. Первоначально объект финансировался за счет ипотечного кредита в 400 000 долл., предоставленного под 12% годовых на 25 лет. Через 10 лет остаток по кредиту составлял 351 000 долл. Объект был перепродан за 640 000 долл., из которых 39 000 долл. были выплачены в качестве комиссионных брокерам и других затрат по сделке. Доход от перепродажи составил 301 000 долл. (601 000 долл. скорректированной цены - 300 000 долл. скорректированной налоговой базы). Дополнительный налог собственника составляет 72 000 долл. Выручка от перепродажи после уплаты налога показана в табл. 14-6.

ТАБЛИЦА 14-6 Выручка от перепродажи после уплаты налога (в долл.)

Цена перепродажи

640 000

Минус Затраты на сделку

-39 000

Невыплаченная часть ипотечного кредита

-351 000

Налоги на продажу

-72 000

Выручка от перепродажи после уплаты налогов

178 000

После оценки выручки от перепродажи после уплаты налога все поступления денежных средств после уплаты налогов могут быть дисконтированы к текущей стоимости и мажет быть определена конечная отдача на собственный капитал после уплаты налогов. В подобных расчетах учитываются размер денежного платежа собственника, денежные поступления после уплаты налога за каждый год и выручка от перепродажи. Данная техника сходна с методом Эллвуда и традиционным методом, за исключением того, что она учитывает подоходные налоги. Во внимание принимаются как весь чистый доход после уплаты налогов, который ожидает получить собственник, так и время этих поступлений. Методы дисконтирования денежных поступлений после уплаты налогов, включая выручку от перепродажи, описываются в гл. 15.

Обмен с отложенными налогами

Выплата налога на доход от перепродажи может быть отсрочена путем обмена собственности по Разделу 1031 Федерального налогового кодекса. Данный раздел предусматривает, что при определенных условиях налогом не облагается доход, полученный при обмене сходных объектов собственности. Учет дохода от перепродажи откладывается путем переноса налоговой базы от старого на новый объект.

Обязательные условия:

1.    Должен произойти обмен.

2.    Обмениваемые объекты должны быть одного и того же вида.

3.    Отдаваемые и получаемые в обмен объекты должны использоваться в бизнесе или удерживаться как инвестиции.

В целом обмен будет освобожден от налогообложения (более содержательным является термин “отложенный налог”), за исключением “отличной” собственности, используемой для уравнивания стоимости обмениваемых объектов, которая называется бутом (boot). Получение бута (денежных средств, освобождения от чистой ипотечной задолженности, личной собственности) вызывает налогообложение дохода бута или полученного прироста, в зависимости от того, что является наименьшим.

Отчет о перепродаже в рассрочку

Когда продавец частично финансирует сделку купли-продажи путем принятия закладной вместо части денежного платежа, продавец может платить налог на доход от продажи по мере того, как к нему будут поступать платежи в уплату основной части долга. Использование этого мето да позволяет распределить выплату налога на доход на период, в течение которого собирается выручка. Тем самым можно добиться снижения налоговых выплат, не концентрируя весь доход от продажи в одном году.

Выплаты в год продажи состоят из денежных средств и легко реализуемых обязательств плюс превышение переходящей задолженности сверх скорректированной налоговой базы объекта.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒