Например, предположим, что собственность была первоначально куплена за 500 ООО долл., затем за счет начисления износа ее остаточная стоимость снизилась до 300 ООО долл. Через 10 лет объект был перепродан за 728 000 долл. Это показано в табл. 14-7.

Поскольку первая закладная, принятая покупателем, превышает скорректированную налоговую базу продавца на 51 000 долл. (351 000 долл. - 300 000 долл. = 51 000 долл.), то эта сумма и 100 000 долл. денежного платежа представляют собой "платежи в год продажи”.

Коэффициент валовой прибыли (gross profit ratio) — это прибыль продавца (388 000 долл.), деленная на контрактную цену (contract price). Для определения контрактной цены из скорректированной цены продажи следует вычесть принятый покупателем существующий ипотечный долг, затем прибавить сумму превышения ипотечного долга, перешедшего к покупателю, над скорректированной налоговой базой, как показано в табл. 14-8. В данном случае коэффициент валовой прибыли равен 100% (388 000 долл. валовой прибыли : 388 000 долл. контрактной цены). Поэтому 100% каждого платежа покупателя в счет погашения основной суммы кредита облагаются налогом как доход продавца. Если коэффициент валовой прибыли равен 90%, то 90% каждого платежа в счет погашения основной суммы представляют собой налогооблагаемый доход продавца. Доход от процентов, получаемый продавцом по второй ипотеке, облагается налогом как обычный доход.

РЕЗЮМЕ

Из поступлений денежных средств от приносящей доход собственности могут уплачиваться или не уплачиваться налоги либо объект может приносить налоговые убытки. Главными причинами различия между расчетом денежных поступлений до налогообложения и расчетом налоТАБЛИЦА 14-7 Налогооблагаемый доход от перепродажи (в долл.)

Денежный платеж покупателя    100 000

Принятие первой ипотеки    +351 000

Вторая закладная продавцу    +277 000

Общая цена    728 000

Минус Затраты на совершение сделки    —    40    000

Скорректированная налоговая база продавца    -300 000

Доход от перепродажи    388 000

ТАБЛИЦА 14-8

Контрактная цена продажи в рассрочку (в доля.)

Цена продажи

ООО

Минус Затраты на совершение сделки

-40

ООО

Минус Ипотечный долг, переходящий к покупателю

-351

ООО

Плюс Ипотечный долг сверх налоговой базы

+ 51

О о

о

Контрактная цена

ООО

гооблагаемого дохода являются вычеты суммы износа и налогооблагаемые выплаты основной суммы ипотеки. Заявленный износ сокращает налогооблагаемый доход за период владения объектом, однако он также уменьшает скорректированную налоговую базу собственности. При перепродаже реальная экономика инвестиционной ситуации будет признана в целях подоходного налогообложения.

Доход от перепродажи измеряется разницей между ценой продажи (за вычетом затрат на сделку) и скорректированной налоговой базой собственности. Масштабы использования заемных средств не являются фактором, определяющим налог при перепродаже, хотя важны при определении выручки от перепродажи до уплаты налога. Вычитая из выручки при перепродаже до налогообложения налог на доход от перепродажи, который, вероятно, будет рассчитан по благоприятным ставкам налога на прирост капитала (если только не был заявлен метод ускоренного начисления износа), получим выручку от перепродажи после уплаты налога.

Хотя для каждого инвестора ситуация с подоходным налогообложением различна, можно спрогнозировать ожидаемые денежные поступления после уплаты налогов и время их получения, а затем использовать текущую стоимость этих доходов как критерий для сравнения различных инвестиционных проектов. Таким образом, инвестор может выбрать собственность, которая, как ожидается, будет приносить наибольшие выгоды с учетом величины поступлений денежных средств до уплаты налога, последствий подоходного налогообложения, роста стоимости и снижения ипотечного долга.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒