Вопросы

1.    Торговый центр на участке земли выставлен на продажу за 2 000 000 долл., из которых 1 500 000 долл. приходится на здания и сооружения. Период полного начисления износа составляет 30 лет. Какая сумма износа может быть заявлена за каждый из первых трех лет при использовании:

а.    Метода прямолинейного начисления износа?

б.    Метода 150%-ного уменьшающегося остатка?

2.    Торговый центр из вопроса 1 финансируется ипотечным кредитом в 1,4 млн. долл., предоставленным под 10% годовых на 25 лет. Кредат погашается ежегодными равными платежами, вносимыми в конце каждого года.

а.    Каков процентный вычет в каждый из первых трех лет?

б.    Каковы ежегодные требования по обслуживанию долга?

3.    Торговый центр, описанный в вопросах 1 и 2, приносит ежегодно 290 ООО долл. действительного валового дохода. Вычитаемые из налогооблагаемого дохода операционные расходы составляют 100 ООО долл. без учета износа и процентов.

а.    Каковы ежегодные денежные поступления до уплаты налога?

б.    Каков налогооблагаемый доход или убытки за каждый из первых трех лет, если использовать прямолинейный метод начисления износа?

в.    Если предположить, что собственник относится к категории лиц, чьи доходы облагаются налогом по 30%-ной предельной ставке, то каковы денежные поступления после уплаты налога в первые три года?

4.    Торговый центр, описанный в вопросах 1,2 и 3, перепродается в начале четвертого года за 2,3 млн.долл. Комиссионные брокерам и другие затраты по сделке составляют 100 000 долл. Использовался метод прямолинейного начисления износа. С учетом большого дохода от перепродажи инвестор попадает в категорию лиц, облагаемых налогом по 50%-ной предельной ставке.

а.    Какова будет величина налогооблагаемого дохода от перепродажи?

б.    Какова сумма налога на доход от перепродажи, если предположить, что он облагается по ставке налога на доход от прироста капитала и поэтому в обычный налогооблагаемый доход собственника включено лишь 40% дохода от перепродажи?

в.    Каков остаток ипотечного долга на конец третьего года (или начало четвертого года)?

г.    Какова выручка от перепродажи после уплаты налога?

Глава 15

ИНСТРУМЕНТЫ ИЗМЕРЕНИЯ НА ПОСЛЕНАЛОГОВОЙ ОСНОВЕ

В данной книге подчеркивается значение использования подхода дисконтированной текущей стоимости для оценки прогнозируемых доходов. Дисконтирование аналогично накоплению. Процент или конечная отдача определяются, исходя из инвестированных сумм, прогнозируемых выгод, времени получения и выплат средств. Особый акцент был сделан на подход, рассматривающий конечную отдачу, в противовес простому одногодичному анализу или методам, которые усредняют ежегодный доход вместо того, чтобы учитывать время поступлений и оттоков денежных средств. В этой главе описываются методы, как включающие, так и не включающие дисконтирование.

ЧЕТЫРЕ ПОПУЛЯРНЫХ МЕТОДА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

По мере усложнения анализа были разработаны различные варианты техники дисконтирования, которые применяются к прогнозируемым денежным поступлениям после уплаты налога от приносящей доход собственности. Четырьмя наиболее популярными методами дисконтирования являются:

1.    Чистая текущая стоимость (NPV).

2.    Внутренняя ставка дохода (IRR).

3.    Модифицированная внутренняя ставка дохода (MIR).

4.    Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒