Постоянным инструментом финансирования, преобладающим в сфере недвижимости начиная с 30-х годов, является самоамортизирую-щийся ипотечный кредит с равновеликими платежами. Анализ схемы погашения такого кредита служит основой для понимания потоков доходов с более сложной конфигурацией. В гл. 9 показаны важные расчеты с использованием различных величин периодических платежей, основной суммы, ставок процента и сроков погашения кредита. Кроме того, в ней анализируются другие широко используемые финансовые инструменты.

Сумма, которую инвестор готов заплатить за определенную собственность, часто зависит от схемы финансирования сделки. Заданные условия финансирования независимо от того, хорошие они или плохие, так или иначе влияют на цену. В гл. 10 объясняется процесс корректировки фактических цен, которые складываются в результате разных условий финансирования сделок.

Ипотечно-инвестиционный анализ — это техника, предусматривающая деление приносящей доход собственности на два финансовых компонента. Она основана да предположении о том, что искушенные собственники недвижимости заплатят за объект определенную сумму в зависимости от того, носит ли финансирование сделки особый характер или же является типичным. Цена основана на стоимости прогнозируемого денежного потока и выручки от перепродажи, которую инвесторы ожидают получить после вычета всех затрат и расходов по эксплуатации и финансированию объекта. В гл. 11, 12 и 13 описываются усовершенствованные аналитические методы и их применение к доходам, получаемым на трех этапах реализации прав собственности (приобретение, использование, продажа). Эти главы связывают воедино технику инвестиционной группы, обычную технику и технику Эллвуда.

Рыночная стоимость рассматривается с точки зрения наиболее вероятного покупателя. Однако каждый инвестор находится в единственной в своем роде ситуации. Одним из наиболее важных факторов является тот эффект, который владение недвижимостью оказывает на ситуацию с подоходным налогообложением собственника. Гл. 14 описывает основные последствия применения подоходного налога на разных этапах реализации прав собственности. Техника измерения денежных потоков после уплаты налогов рассматривается в гл. 15. Описываемые методы принимают во внимание суммы и время получения доходов.

Стоимость приносящей доход собственности обычно лучше всего измеряется путем составления прогноза будущих доходов. В некоторых случаях ценную информацию может дать применение подхода прямого сравнительного анализа продаж, а также затратного подхода. Гл. 16, 17 и 18 показывают, каким образом эти подходы связаны с доходным подходом в рамках процесса оценки. В этих главах содержится информация о достоинствах, ограничениях и областях применения затратного подхода и подхода прямого сравнительного анализа продаж.

В гл. 19 дан общий обзор различных аналитических методов, применяемых при оценке приносящей доход недвижимости. В гл. 20 показано, каким образом методы, описанные в данной книге, используются в анализе частичных интересов, таких, как права арендаторов, права на воздушное пространство, сервитуты и др.

РЕЗЮМЕ

Приносящая доход собственность обладает рядом характеристик, которые представляют собой вызов профессионалам, работающим в сфере недвижимости. К этим характеристикам относятся конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и рынка.

Оценщиков часто просят оценить стоимость собственности; поскольку существует много различных видов стоимости, важно понимать, что представляет собой каждый из них и какую стоимость необходимо определить в данном конкретном случае. Величины стоимости собственности для конкретного инвестора, для пользователя или для наиболее вероятного покупателя скорее всего будут существенно различаться.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒