Чистый располагаемый доход

Согласно технике чистого располагаемого дохода (NSI) ставка дохода определяется путем деления посленалоговых поступлений денежных средств за каждый год либо на величину инвестированного собственного капитала, либо на текущую величину собственного капитала. Например, если поделить посленалоговые поступления денежных средств за первый год в сумме 14 787 долл. на собственный капитал в 100 ООО долл., то доход после уплаты налогов за первый год составит 14,787%. От года к году ставка дохода изменяется, поскольку изменяются посленалоговые денежные поступления и инвестиции в собственный капитал. Поэтому данная техника не позволяет точно отразить конечную отдачу, которая определяется с учетом времени поступлений и оттоков денежных средств. Кроме того, данная техника не принимает во внимание потенциальные обязательства по уплате налогов при перепродаже.

Средний ежегодный доход после уплаты налогов

Метод среднего ежегодного дохода после уплаты налогов требует суммирования всех посленалоговых денежных поступлений, включая выручку от перепродажи. Из этой общей суммы вычитаются первоначальные затраты на инвестиции, и результат делится на предполагаемый срок владения. 6 итоге получается средний ежегодный доход после уплаты налогов. Эта величина, в свою очередь, делится на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал, и таким образом определяется средняя ежегодная ставка дохода на инвестиции. Однако такая ставка часто вводит в заблуждение, поскольку она не учитывает времени поступлений денежных средств. Гораздо предпочтительнее получать денежные средства в первые годы периода владения с тем, чтобы их можно было реинвестировать. Данный метод не отражает времени получения доходов. Он особенно сильно дезориентирует в тех случаях, когда предполагается, что основная часть доходов будет получена при перепродаже в отдаленном будущем.

ФАКТОРЫ, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОСЛЕНАЛОГОВОЙ СТАВКИ ДОХОДА

При оценке прогнозируемых посленалоговых ставок дохода аналитик должен принять во внимание три основных фактора (см. рис. 15-3):

1.    Исходные допущения, положенные в основу прогнозов.

2.    Риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

3.    Математические расчеты посленалоговых ставок дохода.

\

Исходные допущения, положенные в основу прогнозов

Допущения, используемые при подготовке прогнозов посленалоговых доходов, включают четыре основные переменные, а именно:

Рис. 15-3. Три фактора, влияющих на посленалоговую ставку дохода: риск, исходные допущения и математические расчеты

A.    Чистый операционный доход.

Б. Условия финансирования.

B.    Последствия подоходного налогообложения.

Г. Прогнозируемую цену перепродажи.

Все четыре допущения критически важны для достижения прогнозируемой посленалоговой ставки дохода.

Чистый операционный доход. Для расчета чистого операционного дохода необходимы прогнозы ставок аренды для сдаваемых единиц, уровней загрузки и операционных расходов. Идет ли речь о новых объектах недвижимости или о таких, которые используются уже много лет, оценщик, которому поручено определить рыночную стоимость, должен на основе рыночных данных оценить текущие долларовые или процентные величины различных вводимых переменных, таких, как ставки арендной платы, коэффициенты загрузки и операционные расходы. (Исключение может составлять ситуация, когда на объект недвижимости распространяется долгосрочный договор аренды, заключенный с платежеспособным нанимателем.) Ставки дохода чрезвычайно чувствительны к изменениям в прогнозных оценках этих переменных.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒