Условия финансирования. Оценки рыночной стоимости принимают во внимание типичные условия финансирования, доступные на рынке. Условия включают основную сумму кредита, ставку процента, срок амортизации кредита, участие кредитора в доходе или собственности, возможность увеличения процентной ставки, личную ответственность и прочее. Эти условия влияют на сумму необходимого собственного капитала, денежные поступления, выручку от перепродажи, последствия подоходного налогообложения и риск. Любое различие между прогнозируемыми условиями и теми, которые имеют место на практике, влияет на ставку дохода.

Последствия подоходного налогообложения. Прогнозы денежных поступлений и выручки от перепродажи после уплаты налогов по определению учитывают подоходные налоги. Вычеты учитывают операционные расходы, сроки и методы начисления износа, процентные выплаты по кредитам. Владельцы некоторых объектов могут претендовать на инвестиционный налоговый кредит и кредит на энергопотребление. Ставки налога на обычный доход, а также на доход от продажи капитального актива могут меняться из-за изменений в доходах и скидках, перемены семейного статуса, смерти, изменений, вносимых в шкалу налоговых ставок, новых законов и регулирующих норм, судебных прецедентов, трактующих налоговые правила, и других возможных событий. Все эти факторы будут влиять на доходы после уплаты налогов.

Прогнозируемая цена перепродажей. Прогнозируемая цена перепродажи часто рассчитывается на основе предполагаемых темпов роста стоимости. Невозможно с абсолютной точностью предсказать ту сумму, которую собственность принесет в будущем. Тем не менее ожидается, что в итоговых прогнозах будет показана стоимость реверсии. Часто прогнозируемая цена перепродажи оказывает значительное влияние на посленалоговую ставку дохода.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость

Инвестиции в недвижимость подвержены рискам, которые порождаются факторами, внешними по отношению к собственности. Допущения, положенные в основу прогнозов, хотя обычно и могут быть “доказаны”, подвержены изменениям, вызываемым различными причинами, многие из которых находятся вне контроля собственника. Те же четыре основные переменные, которые были описаны в параграфе “Исходные допущения”, подвержены влиянию риска. В добавление к этим четырем переменным происходят дополнительные изменения в государственном влиянии.

Чистый операционный доход. Колебания общеэкономического характера и местного рынка влияют на стабильность ставок арендной платы, коэффициенты загрузки и операционные расходы. Инфляция, конкуренция, смена личных вкусов и привычек, а также другие факторы могут оказывать влияние на чистый операционный доход и соответственно на ставку дохода. Даже когда ставки арендной платы зафиксированы в долгосрочном договоре аренды с платежеспособным нанимателем, нельзя полностью избежать риска. Арендатор может обанкротиться, как это произошло с компаниями “W.T. Grant” и “Penn Central”. Риск инвестирования обусловлен фиксированным характером потока доходов (если не предусмотрено повышение арендной платы). В будущем фиксированный поток может дать недостаточный доход, исходя из стоимости замещения зданий и тем самым способен привести к потере части инвестированного капитала.

На некоторые факторы влияют общенациональные или местные циклы деловой активности. Как следствие, могут отмечаться значительные погодовые отклонения от прогнозируемой линии тренда (см. рис. 15-4).

Условия финансирования. Величина левереджа влияет на точку самоокупаемости, которая представляет собой такой уровень загрузки объекта, при котором денежный поток до уплаты налогов равен нулю. Левередж может позволить инвесторам в собственный капитал диверсифицировать свои активы на несколько проектов, тем самым миними-


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒