Рис. 15-4. Линия тренда и фактическая кривая чистого операционного дохода зируя сумму, которой они рискуют в каждом проекте. Поскольку наличие левереджа приводит к увеличению периодических выплат по обслуживанию долга, денежные поступления как процент от инвестированного собственного капитала становятся более изменчивыми. Небольшие изменения в чистом операционном доходе приводят к заметным колебаниям в процентах посленалоговых поступлений денежных средств. Одни инвесторы предпочитают стабильные денежные поступления, тогда как другие могут примириться с колебаниями. Ипотечные кредиты, предусматривающие участие кредитора, периодический пересмотр ставок и личную ответственность инвестора, могут влиять на стабильность прогнозируемых денежных поступлений и посленалоговые ставки дохода.

Последствия подоходного налогообложения. Существует возможность фундаментальных изменений в законодательстве о подоходном налогообложении. Это может оказать значительное влияние на прогнозируемую посленалоговую ставку дохода по предложенным инвестициям в недвижимость. Могут иметь место существенные различив в ставках налога; или изменения в порядке вычисления налогооблагаемого дохода или убытков, определения вычетов на операционные расходы, в процентных ставках и методах начисления износа, в порядке подсчета доходов от продажи капитальных активов и по Разделу 1231, в положениях о переносе убытков на будущие годы, в законах о налогах на наследство и дарения и т.п. Неопределенность изменений в налогообложении увеличивает риск, связанный с любыми вложениями в недвижимость.

Прогнозируемая цена перепродажей. Экономические факторы, в особенности инфляция, могут привести к резким изменениям по сравнению с прогнозируемой ценой перепродажи. Значительное изменение стоимости может быть вызвано функциональным устареванием. В качестве наиболее наглядного примера можно привести изменения в сфере энергопотребления. Прорыв в технологии, позволяющий эффективно использовать солнечную энергию, способен вызвать значительное функциональное устаревание всей собственности, потребляющей традиционные виды энергии. Внешнее устаревание — это риск того, что факторы, находящиеся вне объекта, вызовут изменение его стоимости.

Государственное влияние. Возможный контроль уровня арендной платы, конфискация, политические катаклизмы, война, новое законодательство и новые правовые толкования — все это порождает риск для собственников недвижимости. К сожалению, в прогнозируемых посленалоговых ставках дохода эти возможности прямо не учитываются.

Математические расчеты посленалоговых ставок дохода

Арифметические расчеты по каждому из инструментов измерения на посленалоговой основе дают ставку дохода на инвестиции. Вопрос, который в каждом случае должны решать аналитики и инвесторы, состоит в том, является ли прогнозируемая ставка дохода достаточной компенсацией за осознанный риск с учетом альтернативных инвестиционных возможностей.

Вот некоторые соображения, возникающие в связи с прогнозируемыми посленалоговыми ставками дохода на собственный капитал:

1.    Риск, который прямо не учитывается.

2.    Не указанный размер инвестиций.

3.    Явные или неявные допущения о реинвестировании.

Риск прямо не учитывается в ставках, поскольку ставки — это просто числа. В отсутствие ориентиров, таких, как ставки, предлагаемые альтернативными инвестициями, смысловое значение ставки ограничено. Кроме того, ставка, рассчитанная на основе инвестированного собственного капитала, прямо не учитывает возможность понесения убытков, выходящих за пределы инвестированной суммы. Кроме того, такие ставки не принимают во внимание изменчивость доходов, вызываемую использованием левереджа.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒