РЕЗЮМЕ

Существуют различные инструменты измерения, которые могут быть использованы для ранжирования различных вариантов инвестиций в недвижимость на основе посленалоговых поступлений денежных средств. Внутренняя ставка дохода (IRR) и чистая текущая стоимость (NPV) являются двумя традиционными техниками, которые принимают во внимание суммы и время поступлений и оттоков денежных средств. Для IRR характерна определенная необъективность, тогда как в случае с NPV аналитик, использующий эту технику, сам привносит эту необъективность.

Модифицированная внутренняя ставка дохода (MIR) и ставка дохода финансового менеджмента (FMRR) пытаются избежать некоторых недостатков, присущих техникам IRR или NPV. Во многих случаях их применение является предпочтительным, хотя, как и традиционные подходы, они не полностью свободны от субъективизма.

Существуют подходы к анализу посленалоговых доходов, не использующих дисконтирование, например, на ежегодной или на среднегодовой основе. Их главным недостатком является неспособность учиты вать временное распределение поступлений и оттоков денежных средств и выводить эффективную конечную отдачу.

Независимо от того, какой метод анализа избран, исключительно важно понимать, что применяемый математический аппарат дает результаты, определяемые используемыми допущениями. Поэтому следует особенно тщательно прогнозировать ставки арендной платы и уровни загрузки, операционные расходы и цену перепродажи. Если же эти допущения были рассмотрены небрежно, результаты не будут представлять какую-либо ценность, как бы ни была обоснована техника математических расчетов.

Вопросы

1. Определите чистую текущую стоимость для описанных ниже трех инвестиционных проектов (А, Б и В). Каждый требует инвестирования 10 ООО долл. в начале первого года (конец нулевого года). Используйте ставку 15%.

Конец года

Поступления денежных средств (в долл.)

А

Б

В

5000

6 000

5 000

5 000

15 000

5 000

4 000

2.    Рассчитайте внутреннюю ставку дохода для каждого из трех потоков доходов из вопроса 1.

3.    Предположим, что поступления денежных средств от инвестиций Б и В из вопроса 1 могут быть реинвестированы по ставке дохода 12% со времени их получения до конца третьего года. Какой будет общая сумма денежных средств на конец третьего года?

4.    Рассчитайте ставку дохода финансового менеджмента для инвестиционных проектов Б и В из вопроса 1, исходя из информации, содержащейся в вопросе 3.

Глава 16

АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРИМЕНЕНИЕ ПРИНЦИПА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Какую максимальную цену следует уплатить за конкретный участок земли? Этот вопрос применим к четырем типам инвестиционных ситуаций, с которыми обычно сталкивается аналитик по недвижимости:

1.    Земля ожидает своего пользователя.

2.    Пользователь ищет определенный вид земли.

3.    Инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользователя.

4.    Спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости.

Ответы на эти вопросы могут быть найдены несколькими различными путями. Один из возможных подходов — определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Решение данной задачи предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость. Данный подход мажет помочь решить общие проблемы, связанные с подбором пользователя для земли, а также с определением земли, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости. Два других вида проблем решаются с применением рыночного подхода. В данной главе рассматривается как подход, учитывающий наилучшее и наиболее эффективное использование земли, так и рыночный подход.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒