ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Теоретической основой исследований является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Он уже был определен как “то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли”1. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов. Последние представлены на рис. 16-1.

Рис. 16-1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования

Перед принятием решения о приобретении и освоении/застройке земли или о покупке уже существующего здания для немедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Застройщик заинтересован в ответах на два главных вопроса. Первый из них — насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос — каковы затраты и обоснованность освоения/застройки земли или перестройки объекта. Для того чтобы ответить на него, необходимо определить емкость (holding capacity) земли и ограничения на освоение/застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения (location potential), рыночный спрос (market demand), правовую обоснованность данного варианта застройки (legal rights to develop use), ресурсное качество участка (resource quality of the site), технологическую (technological) и финансовую обоснованность (financial feasicility) проекта.

Потенциал местоположения

Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Нередко оценщик или аналитик оценивает скорее “участок”, чем неосвоенную землю. Участок — земля, подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими необходимыми сооружениями. Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика — доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.

Представим себе человека, намеренного построить кафе для автомобилистов. Он может выбирать из двух участков, расположенных по разным сторонам улицы. Выбранный застройщиком участок наиболее доступен для лиц, совершающих регулярные поездки по утрам. Если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе и/или на железную дорогу. Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важной для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.

При анализе местоположения участка во внимание следует принять несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, разработок по району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих рекламодателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒