Рыночный спрос

Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли “разумно возможен” с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.

Рис. 16-2. Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания

Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен “целевой рынок”. Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость. Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить “конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами. ‘Конкурентный дифференциал” означает что-либо, дающее данному объекту сравнительное преимущество. Например, аналитик может обнаружить, что конкурирующие объекты имеют недостаточное число теннисных кортов и арендаторы вынуждены подолгу ожидать своей очереди. Соответственно строительство объекта с большим, чем обычно, числом кортов может быть эффективным способом обеспечения привлекательности проекта для соответствующего целевого рынка. Удобства могут включать камины в каждой квартире, плавательные бассейны, дорожки для бега трусцой, подсобные складские помещения.

Застройщики принимают во внимание темпы и направление роста общины. В каком направлении она развивается? Что это за люди? Анализируется демографическая информация. Демографическая статистика вкратце описывает основные характеристики населения. Последние могут включать возрастную структуру, размеры домашних хозяйств, уровни доходов. Информация подобного рода используется при прогнозировании будущего спроса на жилье.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса, который в противном случае был бы удовлетворен оцениваемым объектом. Кроме того, важно составить прогноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем. Основными источниками для подобных оценок могут стать публичные архивы, содержащие разрешения на новое строительство, заявки на зонирование. Необходимую информацию содержат также газетные объявления, приглашения на участие в строительных торгах, информация, собранная на встречах с участием специалистов и по личным каналам.

После оценки спроса и выявления уже существующих или прогнозируемых конкурирующих объектов следует рассчитать коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок. Данные два показателя рассмотрены в гл. 8. Они используются при определении масштаба и времени реализации проекта.

Правовая обоснованность застройки

Необходимо внимательно изучить все публичные/государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки. Кроме того, следует проанализировать различные виды налогов, взимаемых в данной общине, и определить, насколько велика вероятность изменений в этой области в ближайшее время. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам, а также к проектам, предусматривающим внесение изменений в нормы зонирования, обяза тельным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять от 10% и более квартир в многоквартирных домах или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Многие из этих ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒