Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения. Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.

Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию.

Ресурсное качество участка

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован физически и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.

В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку любые его естественные особенности, такие, как наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них. Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду. Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Это предполагает анализ таких факторов, как зонирование прилегающих участков. Например, если застройщик планирует построить дом для престарелых, а прилегающий участок зонирован под предприятие тяжелой промышленности, то в случае строительства последнего дом для престарелых будет испытывать серьезные проблемы с заполняемостью.

Технологическая обоснованность

Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта. Это физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу и менеджмент. Данные ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (Правила по технике безопасности и охране здоровья работников), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими причинами (профсоюзные забастовки или бойкоты).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒