Стоимость приносящей доход собственности обычно лучше всего измеряется суммой и временем получения всех форм доходов, которые она способна принести. Оценщик или аналитик должен провести оценку вероятных доходов на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Сделать это достаточно сложно, учитывая комплексный и к тому же частный характер сделок, и особенно из-за долговременной природы недвижимости в постоянно меняющейся рыночной среде.

Структура данной книги построена по блокам, с использованием базового примера в качестве общей нити. Прочтение материала и ответы на вопросы и задачи в конце каждой главы дадут пользователю возможность понять и применить базовые финансовые, экономические и математические принципы к случаям, часто встречающимся при оценке и анализе приносящей доход собственности

Глава 2

МЕСТО ДОХОДНОГО ПОДХОДА В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

Стоимость приносящей доход недвижимой собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Каким образом оценщик или аналитик оценивает эту стоимость? Почему по-разному оцениваются два потока доходов одинаковой величины? Какие факторы должны изменить величину будущих выгод от использования или перепродажи объекта недвижимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости различных типов недвижимости. Он позволяет измерить виды стоимости, например инвестиционную стоимость, рыночную стоимость, наиболее вероятную цену продажи или какой-либо иной вид стоимости, в зависимости от поручения клиента. Данный оценочный процесс нацелен на решение поставленной задачи. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. Именно этот процесс и описан в данной главе.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В основу последних положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Прежде чем приступать к обсуждению места и роли в процессе оценки доходного подхода, определим и рассмотрим эти важные принципы.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1.    Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.    Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3.    Принципы, связанные с рыночной средой.

4.    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Как показано на рис. 2-1, эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Люди часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может прида-

Рис. 2-1. Принципы оценки недвижимости ваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости мажет быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒