Финансовая обоснованность

Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.

Ниже рассматривается проблема определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При проверке альтернативных стратегий освоения/застройки земли необходимо оценить каждый из перечисленных факторов, лежащих в основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения/застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходимость сбора липшей информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотрены, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рассмотрения вариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки. Например, предположим, что аналитик выявил три возмож-ные стратегии застройки участка. Данные варианты приведены ниже:

Стратегия застройки

Стоимость застройки

Жилая застройка

$450 000,00

Торговый центр

$721 500,00

Офисное здание

$577 000,00

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах, как это было сказано в гл. 8. Для упрощения сравнений табл. 16-1 паказывает только стабильные доходы по всем трем возможным стратегиям, хотя было бы правильнее учесть также и прогнозируемые оттоки денежных средств на этапах строительства объекта и заключения по нему арендных соглашений. Подобный, более корректный анализ будет проведен в дальнейшем.

Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход. На следующем этапе производится его распределение между землей и зданиями/сооружениями. Аналитик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора. Для каждого из вариантов застройки может быть свой, отличный коэффициент. Последний зависит от уровня риска, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости объекта. Порядок расчета коэффициента капитализации был рассмотрен в предыдущих главах.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒