В данном гипотетическом случае коэффициент капитализации для торгового центра был выше, чем для двух других вариантов застройки (см. примечания к табл. 16-1). Аналитик исходил из избытка торговых центров в данной общине. Это, в свою очередь, находит отражение в коэффициентах ипотечной задолженности, установленных кредитными институтами. На основе данных расчетов определяется остаток чистого дохода, относимый к земле. Сумма последнего капитализируется, и таТАБЛИЦА 16-1

Сопоставление различных стратегий застройки на основе техники остатка для земли (в долл.)

Жилой проект Торговый центр Офисное здание

Годовой валовой доход

100 000,00

250 000,00

150 000,00

Минус: Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей

-5 000,00

-25 000,00

-20 000,00

Плюс. Прочий доход

+3 000,00

+10 000,00

+5 000,00

Действительный валовой доход

98 000,00

235 000,00

135 000,00

Минус Операционные расходы

-30 000,00

-120 000,00

-50 000,00

Минус Резерв на замещение

-3 000,00

-10 000,00

-5 000,00

Чистый операционный

ДОХОД

65 000,00

105 000,00

80 000,00

Минус: Доход, относимый к зданиям и сооружениям

-59 000,00

-101 000,00

-75 000.00

Чистый остаточный доход от земли

6 000,00

4 000.00

5 000,00

Расчетная стоимость земли при коэффициенте капитализации 12%

50 000.00

33 000.00

41 700.00е

ким образом определяется остаточная стоимость земли. Исходя из сделанных допущений, наилучший и наиболее эффективный вариант использования участка соответствовал его застройке жильем. Следует отметить, что если бы коэффициент капитализации для торгового центра оказался схожим с соответствующими показателями для жилой и офисной застройки, то именно торговый центр определил бы наилучшее и наиболее эффективное использование.

РАЗБИВКА НА УЧАСТКИ И ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ

В предыдущей части главы проекты анализировались, исходя из того, что они обеспечат приток стабильных доходов. Вместе с тем в гл. 8 была отмечена важность оценки отрицательных потоков денежных средств на начальных этапах освоения/застройки. Для иллюстрации используемой при этом процедуры в данном параграфе будут рассмотрены особенности анализа земельного массива, подлежащего разбивке на застраиваемые участки, с тем чтобы определить наивысшую цену; которую за него может заплатить покупатель.

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, понесенные еще до начала физического освоения, получили название “предварительных” затрат.

На этапе, предваряющем разбивку земли, следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Последние определяют, какие улучшения должны быть сделаны на земле, какие следует получить разрешения, наконец, какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно для составления плана землепользования, который предусматривал бы разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков (лотов), приглашаются земельные плановики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитываются также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводятся расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат еще до продажи первого лота (участка).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒