Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен также затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Многие из этих расходов производятся в течение того года, когда лот передается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Прогноз потока денежных средств по гипотетическому примеру первичного освоения и продажи участков приведен в табл. 16-2. Последняя построена на основе ряда допущений с тем, чтобы упростить общую картину. При наличии компьютеров подобные таблицы следует составлять ежемесячно, а не только раз в год. Для большей наглядности все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы — к концу каждого соответствующего года.

Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. “Предварительные” затраты оцениваются в 50 ООО долл. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 долл. Переменные затраты на освоение каждого лота, продажные расходы и прибыль оцениваются в 4667 долл. Ежегодно может продаваться 30 лотов. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%. Исходя из этих допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальТАБЛИЦА 16-2

Оценка земли на основе стоимости ее освоения

Денежный поток (без учета затрат на приобретение земли)

(в долл.)

Текущие издержки на планирование,

проектирование и предварительное

-50 000

улучшение массива

Первый год: Продажи участков (30 $10 ООО)

300 000

Минус: Затраты на продажу,

на освоение и прибыль

(30 $4 667)

-140 000

+160 000

Второй год: Продажи участков (30 $10 ООО)

300 000

Минус: Затраты на продажу,

на освоение и прибыль

(30 $4 667)

-140 000

+160 000

Третий год: Продажи участков (30 $10 000)

300 000

Минус: Затраты на продажу,

на освоение и прибыль

(30 $4 667)

-140 000

+160 000

Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10%

Год

Сумма (в долл.) Фактор дисконта

Текущая стоимость (в долл.)

-50 000 X 1,000000

-50 000

+160 000 х 0,909091

= +145 555

+160 000 х 0,826446

+132 231

+160 000 х 0,751315

= ±120.210.

Чистая текущая стоимость 347 996

Максимально обоснованная цена земли

$347 996/30 акров = $11 600:

за акр

ная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 347 996 долл., или примерно 11 600 долл. за акр.

При анализе подобных проблем аналитик должен сопоставить все свои допущения с условиями и тенденциями, существующими на рынке. При этом следует оценить ряд факторов. Например, возрастут ли затраты и валовые поступления вследствие инфляции? Будет ли предоставлена скидка тем застройщикам, которые покупают одновременно большое число участков? Останутся ли неизменными затраты на финансирование или же они должны колебаться?

Определение масштаба проекта

Во многих случаях первичный застройщик может сам определить размер планируемого проекта. При приобретении земли, которая в дальнейшем будет разбита на участки, покупатель может иметь возможность выбора в том, что касается размера массива, числа единиц жилых объектов, которые могут быть на нем размещены, будущих коммерческих площадей.

Возвращаясь к предыдущему гипотетическому примеру, предположим, что первичный застройщик может выбирать земельный массив из вариантов, площадь которых кратна 10 акрам, т.е. он может купить землю площадью 10 акров, 20 акров, 30 акров и т.п. Рыночная цена одного акра составляет 11 ООО долл. Какую площадь ему следует приобрести при условии, что все прочие допущения остаются в силе?


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒