Для ответа на данный вопрос аналитику следует определить чистую текущую стоимость всего набора альтернативных вариантов освоения массива. Как уже было показано в табл. 16-2, по каждому варианту составляется прогноз движения денежных средств. Поскольку цена земли уже установлена, аналитик включает ее в предварительные затраты. Если покупка земли финансируется с привлечением ипотечного кредита, выплаты по которому осуществляются на протяжении периода владения, то к текущим затратам отнесен только денежный платеж покупателя. При условии использования соответствующего программного обеспечения подобный прогноз движения денежных средств может составляться ежемесячно. Погодовые прогнозы по различным вариантам приведены в табл. 16-3.

Наивысшая чистая текущая стоимость получена при площади земельного массива в 30 акров. Массив в 10 акров дает отрицательное значение NPV. Это означает, что первичный застройщик не достигнет необходимой ему ставки дохода и не сможет покрыть предварительные затраты. Читатель может заметить, что разница в цене приобретения земли между массивами в 30 акров и 40 акров составляет 110 000 долл. Дополнительный прирост текущей стоимости в четвертый год при ставке дисконта 10% составляет лишь 109 282 долл. Это значит, что прирост четвертого года в действительности имеет отрицательную стоимость 718 долл. (110 000 долл. - 109 282 долл. = 718 долл.).

Схожий анализ может быть проведен с использованием внутренней ставки дохода для каждого варианта. План освоения массива в 30 акров обеспечивает наивысшую внутреннюю ставку дохода, равную 12,7%, что выше целевого показателя в 10%. Затратив в настоящее время 110 000 долл. на приобретение дополнительных 10 акров, в четвертый год можно получить дополнительный доход в 160 000 долл. Однако внутренняя ставка дохода по дополнительным инвестициям составляет только 9,8%., что ниже целевой ставки.

Промо/суточное использование. В некоторых случаях земля не готова для застройки. С учетом рыночной ситуации планируемое использование земли может быть оправдано лишь через несколько лет. В этих условиях многие инвесторы или спекулянты выбирают вариант промежуточного использования (interim use). Промежуточным считается использование земли, которое может обеспечить поступление дохода на протяжении короткого периода времени, до тех пор пока рынок не будет подготовлен для ее более продуктивного использования. Варианты промежуточного использования включают участки под парковку, питомники

ТАБЛИЦА 16-3

Оценка оптимальной площади земельного массива

Площадь массива:

(акры) 10

Фактор текущей стоимости

ГодО:

Земля

Постоянные затраты

Текущая стоимость

-4110 000 - 50 000 -$160 000

-$220 000 - 50 000 ■4270 000

$330 000 - 50 000 -$380 000

-$440 000 - 5 000 -$490 000

-$550 000 - 50 000 -$600 000

(1,000000)

Год 1: Доходы Переменные затраты

Текущая стоимость

+$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$145 455

♦$145 455

♦$145 455

♦$145 455

♦$145 455

(0,909091)

Год 2: Доходы Переменные затраты

Текущая стоимость

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$132 231

♦$132 231

♦$132 231

♦$132 231

(0,826446)

ГодЗ:

Доходы

Переменные затраты

Текущая стоимость

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$120 210

♦$120 210

♦$120 210

(0,751315)

Год 4: Доходы Переменные затраты

Текущая стоимость

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$109 282

♦$109 282

(0,683013)

Год 5: Доходы Переменные затраты

Текущая стоимость

♦$300 000

- 140 000 ♦$160 000

♦$ 99 347

(0,620921)

Чистая текущая стоимость

(NPV)

-$ 14 545

♦$7686

♦$ 17 896

♦$ 17 178

♦$ 6 525

по выращиванию саженцев, площадки под передвижные дома или другие варианты, оправдывающие временные инвестиции. При анализе чистой текущей стоимости или внутренней ставки дохода для прогнозируемого денежного потока необходимо учесть затраты на ликвидацию временных улучшений в конце периода владения.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒